买楼收租需求持续上升租值可当入息申按揭未签租约点样计？｜王美凤

更新时间：06:00 2025-10-21 HKT
发布时间：06:00 2025-10-21 HKT

近年租金升势强劲，现时已升至历史高位，租金回报率平均达3.5厘，市场上亦不难找到租金回报高逾4厘的屋苑，令买楼收租的需求持续上升。

在一般存息快将归零的环境下，推动资金寻出路。目前物业租金回报高且楼价水平对比租金明显低水，楼价仍较高位低逾两成半，因此值博率被看高一线；同时，股市兴旺带动套股换楼意欲，吸引投资者将资金投放楼市「趁低吸纳」及收取租金回报。从近月所见，流入楼市的资金正在增加。

连租约购物业逾70%租金计入息

另一方面，置业人士申请按揭需提供入息证明，让银行评估供款能力，而对于买楼收租人士，物业租金更可列作入息计算。若连租约买入物业、且物业租金已订明在租约内，目前银行一般可将租金之70%至80%，纳入按揭申请人的入息计算之内。

若未连租约或未出租之单位，未有租约显示实质租金作为依据，银行仍可评估物业在市场上之租值作为预估租金，银行一般接纳预估租金之60%至70%作为入息计算，个别银行接纳预估租金更高达80%，但买家需在申请按揭时向银行表明单位拟作出租之用。

租金计作入息降借款人收入要求

换言之，拟买楼收租的准买家在市场可有更多楼盘选择，不仅限于选择连租约单位，对于交吉未租出的单位，买家仍可凭借预估租金提升自己用作申请按揭之入息水平。以租金计作入息的方法降低了借款人之入息要求，提高了买楼收租的意欲，有利楼市更具弹性及多样化发展。

举例，买家购置一个楼价600万单位拟作收租之用，希望申请7成按揭、30年还款期，按照现时按息3.375厘，按揭审批要求之每月总债务供款占入息不多于一半（50%）计，买家的最低月入不可少于37,137元；倘买家每月薪金为30,000元，没有其他债务，原本仍需找担保人方可获批按揭，但银行为物业预估租值，并可将预估租金之70%约12,600元计作入息，可计算之入息水平提高至42,600元（30,000元+12,600元），毋须担保人已可获银行批出按揭。

不同银行审批留意准则不尽相同

不过，在按揭审批中，银行对于物业租金或预估租值的计算方式及审批准则不尽相同，例如银行之间在计算物业租金又或预估租值列作入息的百分比并非相同，当中亦可能附带条件，例如对于连租约之单位，有些银行可将租金之80%列作入息计算，有些银行则仅限于高达租金之70%计作入息，亦有银行是因应不同楼价、租约是否已打厘印等去批出可纳入作为入息的比重。

此外，银行最终是否可批出有关租金比重，亦有机会视乎其他因素一并评估，包括按揭申请人的供款能力、财务背景、信贷纪录、以及物业质素等。