财团申宽地积比北都建摩厦 暂涉19项目拔地起提供约10万伙公私营房屋
发布时间：09:42 2025-10-17 HKT
政府近年全速发展「北都」，近期收地拆卸工程如火如荼，新都会火速成型；据本报统计，自北都大计公布以来，暂时有19个项目申请放宽地积比率及高度限制，涉及约10.5万伙公私营房屋，当中有约4万伙属私宅单位，料未来一幢幢摩天住宅群将拔地而起。
近年不少财团纷纷参与北都发展，积极改划区内用地；包括新地最新一宗申请为其持有的古洞双鱼河项目，早于2022年获城规会批建909伙，最新再向该会递交新发展方案，申请放宽发展密度，以兴建3幢16层高分层住宅，单位伙数增加16.8%至1062伙。
私楼占4万伙
地盘面积约21万方呎，较获批计划略为缩减约1173方呎，地积比率由不多于2倍，申请略为放宽至2.012倍以兴建3幢楼高16层分层住宅，另设1层地库等，住宅幢数较旧方案的6幢减少一半，建筑物高度限制为水平基准上70米，合共提供1062伙，平均每伙单位面积约399方呎，估计住客数目2868人，而住宅总楼面维持42.41万方呎。
新世界持有的粉岭北第14区地皮，曾向城规会申请放宽地积比率及高限制，以兴建4幢32层高住宅群，提供约2300伙，整个项目涉及可建总楼面约111.85万方呎。项目地盘面积约15.53万方呎，包括1498方呎政府土地，申请进一步轻微放宽建筑物高度限制，由主水平基准以上140米，申请放宽至144.14米，即增加约2.96%。
计划兴建4幢楼高32层、另有2层地库及4层平台的综合用途楼宇，以提供2300伙私人住宅单位，平均每伙单位面积约417方呎，估计住客数目约6440伙；而住宅部分以地积比率6倍发展，涉及可建总楼面约93.21万方呎；另外，非住宅以地积比率1.2倍发展，可建总楼面约18.64万方呎，以用作零售及会所等用途。换言之，整个项目涉及可建总楼面约111.85万方呎。
另外，土木工程拓展署曾向城规会申请放宽古洞北/粉岭北两个地区，合共37幅公私营住宅用地的地积比率，最多增加3成，并同步申请增加建筑物高度限制；未来可以提供58439伙公私营房屋单位，估计对比原有规划料增加约1万伙。
业界：善用土地资源
涉及区内第一期工程范围以外的用地公私营住宅地。当中古洞北内的17幅住宅用地，包括12幅私营房屋及5幅公营房屋用地，申请放宽地积比率及建筑物高度限制，其中私人住宅用地增加2成地积比率发展，而公营房屋地则增加3成地积比率，调整后地积比率为4.2至7.8倍，范围内的建筑物高度，介乎主水平基准上80至180米；预计日后公私营房屋供应可提供约33510伙，较原有估计增加逾5000伙。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，参考规划署建筑规划标准与准则有关住宅密度部分最新版本为2016年，而关于零售设施仍然追溯至2009年，认为版本未能跟上及配合现时最新发展；而在发展过程中不断有新建基加入，有条件令建筑物密度及高度增加发展。
华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，可成功放宽地积比率，基本上项目价值就可以按比例增加，如住宅地积比由5倍提升至6倍，相关地块就可以升值20%，这增幅未计算楼宇高度限制增加下，单位景观亦能得到改善。若发展商责负兴建社福设施面积不变，相关成本更可由增加楼面面积摊薄，提升项目利润。在现市况下对地积比率和高度限制申请采取较宽松处理，可向手持地块发展商提供诱因。
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