定息按揭 VS 浮息按揭 每月供款可悭8% 变相提早减息更着数？｜曹德明
发布时间：06:00 2025-10-13 HKT
按揭息率是置业人士的重要考虑因素，买家在申请按揭时，会考虑现阶段选择定息按揭还是浮息按揭较为着数。随着上月减息周期重启，浮息按揭（P按或H按）的实际按息有所回落；此外，大型银行早于8月下旬，亦推出首3年及5年定息按揭计划。
定按息口较H按封顶低64.5点子
先比较两者息口，银行于上月下调最优惠利率（P）后，一般新造的H按封顶息率及P按计划的按息均为3.375厘；而大型银行的首3年及5年定息按揭计划，息率均固定为2.73厘，较H按封顶息率及P按按息低出64.5点子。
再以每月供款比较，假设贷款额为500万元、贷款年期为30年，P按按息为3.375厘，每月供款约22,105元；定按息率为2.73厘，每月供款为20,359元，较P按低1,746元（约7.9%）。假若银行再下调最优利率（P），由于幅度有限，料最多再减0.125厘，即P按按息最多降至3.25厘，每月供款可减至21,760元，相比定按计划仍高出1,401元（约6.4%）。
HIBOR短期难重返1.5厘以下
H按方面，以H+1.3厘计算，由于HIBOR目前维持约3.5厘水平，买家需以封顶息率3.375厘供款；当HIBOR跌至1.43厘以下时，H按按息才会低于定按计划的2.73厘。
然而，目前本港银行体系总结余约542亿港元，即使美息回落，与HIBOR仍存在差距，限制了HIBOR回落空间，除非有更多资金流入香港，HIBOR才有望反复回落，但短期内难以重返并维持在1.5厘以下水平。
联储局减息步伐仍存变数
虽然市场普遍预期联储局将继续减息，但联储局主席对利率前景仍持谨慎态度，美国劳动市场和通胀前景面临短期风险，在联储局面临两难局面的情况下，相信减息步伐及幅度仍存在变数。
港美长远息口走势，没有人能百分之百准确预测。对于希望固定还款的买家，包括非固定收入人士或长线收租投资者，选择大型银行的定按计划相对较为合适。此外，其息率仍低于H按或P按计划，等同于提早减息，借款人可即时节省更多利息支出，并能锁定指定年期的利率，有效避免日后利率波动的风险。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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