住宅按揭平均年期升至27年 还款期越长越好？宜留意4大重点｜曹德明
发布时间：06:00 2025-10-06 HKT
申请按揭考量因素众多，其中选择按揭还款期时需留神，皆因还款期长短对入息要求及每月供款有一定程度影响。过去廿多年，新造按揭贷款的平均年期有延长的趋势，根据金管局资料显示，住宅按揭平均还款年期由2000年初的历史低位逾15年，大幅上升至近年约27年。笔者将讲解4个关于按揭还款年期的重点：
1. 还款期长短 影响入息要求
按揭还款期长短，影响每月入息要求。银行一般都会要求买家通过「供款占入息比率」，即每月供款额不得超过收入的五成。以楼价800万元、按揭成数九成、按息3.375厘为例，如果选择借25年，每月入息要求至少71,128元；若选择借30年，每月入息要求则可降低逾一成（7,466元）至63,662元。换言之，还款期越长，越可减低入息要求。
2. 还款期越长 每月供款越低
供楼开支是另一个主要考虑因素，还款期越长，每月供款额越低。以上述同一例子为例，选择借25年、每月供款35,564元；若选择借30年，每月供款减少一成（3,733元）至31,831元，当处于高息环境时，不少买家倾向选择摊长还款期，减低每月供款压力，但需留意利息开支将相应地增加。
3. 人龄及楼龄影响还款年期
虽然住宅按揭最长还款期一般为30年，不过人龄及楼龄会影响还款年期的计算。银行普遍采取「75减人龄或楼龄」计算最长还款年期，批核按揭申请时，会把借款人年龄及物业楼龄同时比对，假设人龄计算最长还款期为25年，楼龄计算最长还款期为30年，银行会以较低者为准，即以25年作为最终批核结果。
4. 增年轻担保人可延长年期
若借款人年纪太大，又想选择长还款期，可考虑增加有供款能力的年轻家人作担保人，个别银行会根据较年轻者计算最长还款期，假设借款人已经60岁，理论上最高只可借15年，但如果有30岁且有足够供款能力的年轻者作担保人，便能借足30年。每间银行对相关审批的处理上或有所不同，详情可以直接查询银行或向大型及专业的按揭中介了解。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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