施政报告2025｜北都7招松绑诱财团参与发展「按实补价」减成本梁志坚：有利财团计数

更新时间：11:05 2025-09-18 HKT
发布时间：11:05 2025-09-18 HKT

北都发展是政府重中之重政策，为加快发展，《施政报告》推出「七招」拆墙松绑措施，以鼓励财团参与发展。行政长官李家超指，容许北都土地业主主动交回政府计划征收土地，抵销在北都原址换地等所须缴付金额、推出「按实补价」减低北都补地价资金成本，以及七个指定旧区地积比转移至北都或新发展区等。

新一份《施政报告》公布北都新发展方向及规划详情，包括容许北都土地业权人主动交回政府计划征收土地，借此抵销其在北都新发展区原址换地或「片区开发」所须缴付金额，鼓励市场参与北都发展。

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北都松绑措施一览

1. 引入快速审批制度，采纳各地优秀建筑方法，降低工程成本并缩短工期。

2 .「分阶段开发」模式，参考内地「1.5级开发」概念，初期先建设和营运低密度设施。

3. 多元开发模式，包括原址换地、「片区开发」等，推动市场参与。

4. 灵活批土地(公开招标、限制性招标或直接批地)，推动企业落户和投资。

5. 容许北都土地业主主动交回政府计划征收土地，抵销原址换地或片区开发金额。

6. 「按实补价」初期60%楼面补价，余下40%10年内决定，先导计划为期3年。

7. 开展凹头土地用途检讨，16公顷土地扩至30公顷，私营房屋占大比例。

收地安排最迟明年首季出台

政府消息人士透露，可主动交回土地包括政府3年内计划征收作发展私人土地，及政府已经收回但未完成土地业权审查而未赔偿土地，希望借此帮助发展商改善现金流。

消息指，北都新发展区是重点发展所在，该举可试验成效，视市场反应，不排除扩展到新发展区以外土地。当局将在今年稍后想持份者作咨询，并最迟明年首季出台安排。

同时，以「按实补价」减低北都补地价资金成本，即地契修订过程中，视乎地块情况，容许业主毋须按规划地积比率上限计算最高楼面进行补价，改以实际兴建楼面及实际用途厘定应缴补价，并考虑容许发展商按实际开发规模分阶段补缴地价。消息指出，该措施是为期3年先导计划，适用全港，只针对非住宅用地，业主首次最少可按规划地积比率上限计算最高楼面6成进行补价，希望早日释放土地潜力，减轻业主早期发展阶段负担。

非住宅项目可先补地价6成

消息又指，业主可在首期发展落成10年内决定是否发展余下4成楼面，若确定发展，可按当时市价补交地价；若业主选择不发展，当局亦会保证有足够基建交由政府或其他业主发展。消息又指，计划设有保障机制，业主转让业权时只能整体转让，不能卖散。消息指，将补价下限定于6成是因为不想发展规模太低，今年稍后会向相关持份者咨询，明年首季确定安排。

7地区私人重建拟增地积比凹头站项目改主打私楼

另外，开展凹头土地用途检讨，善用北环线带来发展潜力，在凹头站沙埔一带考虑引入更大占比私营房屋，拓展为新发展区。委托港铁公司进行检讨，明年公布结果。消息人士称，2023年原规划有16公顷土地作公营房屋或社区措施，经过可行性研究后，认为附近有新田科技城及牛潭尾大学城，加上附近沙埔站会在2034年通车，故有潜力发展更多房屋，故附近房屋土地发展增加至30公顷，私楼占比会较多。消息人士补充指，原本预留公屋单位会减少。

为加快旧区发展，放宽目前同区地积比率转移安排，容许重建项目未用尽地积比率跨区转移到其他地区以至新发展区，增加市场重建诱因。针对重建需要较逼切七个指定地区，试行适度增加私人重建项目地积比率，容许将增加地积比率转移至北都或其他地区使用，或转为金额用作抵销在投地或进行其他项目地契修订、原址换地所须缴付地价。消息指，拟议可增加地积比率转移上限为20%，而地政总署仍在商讨相关地价安排。
10年内将准备2600公顷熟地

另外，政府未来十年将准备好约2600公顷「熟地」，除满足发展需求，亦让政府有健康土地储备。消息指，预测会因应个别项目研究或进度变化等有所调整，今年2600公顷预测不包括交椅洲人工岛300公顷的土地。