港深租金差距扩大 瑞银林镇鸿料出现「深圳居住 香港通勤」
发布时间：14:57 2025-09-10 HKT
本港住宅租金连升8个月，并且直扑历史高位。瑞银投资银行大中华区房地产研究主管林镇鸿表示，深圳住宅租金向下，与本港租金差距进一步拉阔，随着本港与大湾区渐趋一体化，若情况持续，有机会出现「深圳居住，香港通勤」的情况。他又认为，美国联储局减息对本港楼价有支撑作用，但楼价上升则要视乎内地经济。
港楼价上升仍视乎内地经济
林镇鸿表示，美国减息对香港楼价有支撑作用，但楼价上升则主要视乎内地经济，过去本港楼价上升很大程度受惠内地经济向好，惟现时内地经济放慢，对本港楼价亦有一定影响。
本港与深圳在地理位置上邻近，林镇鸿表示，观察深圳住宅租金，可反映内地经济状况与失业率，其住宅租金仍然向下，与本港租金差距进一步拉阔，情况若持续，有机会出现「深圳居住，香港通勤」的情况，内地租金向下，其中一个原因为内地四大一线城市正迎来大量保障房交付，过去一年租金已下跌3％至4％，待今年或明年保障房陆续交付，内地租金才可以稳住。
北上消费属零售问题 非地产商
交通方便造就港人北上消费成为潮流，林镇鸿称，甚至有港人北上就业发展，不少人担忧香港人口会有流失，但这是零售业的问题而非地产商。同时，香港仍有特定优势，例如教育及金融行业，政府若在这两方面发展，或可给予香港经济支撑。
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林镇鸿续指出，减息对楼价具支撑作用，按照成交量来看，本港楼市是二手楼和租盘主导，业主将单位放售或放租，其中因素取决于息口，若息口低，租金可弥补供楼成本，便可用作放租，同时间放租的情况增多，市场将自然调节，通过二手放盘变化，便可得知对二手的支撑作用。
他表示，银行同业拆息回落，供平过租情况更普遍，租客转化为买楼，释放置业需求，业主情况一样，按揭利息回落，放卖改为放租，亦有发展商将打算出售的住宅单位转售为租，该公司关注到二手楼放盘量，过去1年下跌20%，对二手楼价起稳定的帮助。
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