利率犹如楼市「关键东风」 学者称减息增入市意愿 租金与定存有明显利差｜星岛地产论坛
发布时间：13:30 2025-09-09 HKT
星岛新闻集团今日（9日）举办「星岛房地产发展动向论坛2025」，探讨房策调控利率趋向及楼市形势，其中香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才强调「楼市本质是金融市场」，受惠于银行间同业拆息（Hibor）下跌，今年4月起本港楼市成交明显增加，另外受到「供租权衡」影响，低利率环境下市民入市意愿提升。
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麦萃才：短期内投机者难大规模回归
麦萃才指出，目前香港细单位总租金收益率（Gross Yield）约3.7厘，而大银行定期存款利率仅1.7至1.8厘，两者存在明显利差，若美国减息落地，银行存款利率进一步下降，利差将扩大，有望吸引更多投资者入市。
他续指，下周美国议息结果及失业数据将影响香港楼市走向，若减息0.5厘，香港银行存款利率大概率跟随下调，对投资者吸引力大幅提升；若仅减息0.25厘，影响则相对有限。
他又形容，利率是楼价上升的「关键东风」，低利率将降低置业供楼负担，同时香港近年引入大量专才及学生，带动住房需求。他续指，目前香港大学生中仅40%至50%入住大学宿舍，其余需自行寻找住房，若租金水平可控，将留住更多人才，形成稳定住房需求。
谈及投机者何时重新入市，麦萃才指出，投机者入市取决于「楼价升值预期」，而这一预期需利率下跌、需求释放、政策稳定等多重因素支撑，短期内投机者难以大规模回归，但随著利率走势明朗与外来需求增加，楼市成交有望逐步回暖，为后续走势奠定基础。
林镇鸿：楼市仍需视乎内地经济
瑞银投资银行大中华区房地产研究主管林镇鸿则表示，随著大湾区逐渐融合，深圳对香港的影响越来越大。他指，虽然美国减息对香港楼价有支撑作用，但楼价上升还是要视乎内地经济，观察深圳住宅租金，可反映内地经济状况与失业率，而其住房租金仍向下。除此之外，国内四大一线城市正迎来大量保障房交付，四大一线城市租金已下跌3至4个百分点。
对于北上消费成潮流，甚至有人北上就业发展，不少人担忧香港人口会有流失，林镇鸿表示，这是零售业方面的问题而非地产商。不过，他认为香港仍有特定优势，例如教育及金融行业，政府若在这两方面发展，或可给予香港经济支撑。
邹广荣：「购房通」实施机率小
另一方面，香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣表示，本港楼市处于「政策托底、需求待释放、库存待消化」的阶段，印花税调整与供应策略优化的效果、利息走势及外部投资者动向，将成为影响后续楼市走向的核心变量。
他强调，政府「辣招」调整短期或无明显反应，但长期将扩大投资需求，若内地等外部投资者可无阻碍进入香港楼市，即便楼价存在下跌可能，幅度也将十分有限。
邹广荣另指，楼价走势与利息、租金回报率紧密相关，核心是「投资者对风险与收益的判断」，并称香港自1980年代以来，租金回报率与美国10年期长债利息的平均差距约为两个百分点，当前两者差距已接近这一水准，属于「相对合理区间」。
谈及潜在单位的消化时间，邹广荣认为需结合「利息走势」与「需求释放速度」判断，若按揭利率持续回落、置业与换楼需求进一步激活，库存消化周期将相应缩短。对于下周施政报告的预期，他表示「不想泼冷水」，但称「购房通」实施机率小。
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