地产融资难 纾压稳信心｜龙汉标
发布时间：11:57 2025-07-28 HKT
本港楼市在住宅市场以外，香港商业地产市道亦正面临多重挑战，写字楼与商舖空置率持续偏高，息率上升拖累物业估值，银行收紧信贷审批，令一众发展商尤其是中小型地产商，融资难度大增。倘若部分企业若未能再融资渡过难关，恐对金融体系构成连锁风险。面对当前挑战，政府须严阵以待，妥善应对，以纾缓地产商融资压力，稳定市场信心。
根据差饷物业估价署数据，2024年私人写字楼空置率升至16.3%，是自 1983 年后的新高。以第二个核心商业区定位的九龙东，写字楼空置率更徘徊于两成水平，需求疲弱可见一斑。传统行业对经济前景持观望态度，加上疫情彻底改变企业营运模式，在家遥距工作或混合工作模式渐成常态，办公室需求相应减少，供应明显过剩。虽然创科等新兴产业逐渐兴起，但整体需求仍未足以填补空缺。
空置率偏高经济结构转型
另一方面，零售市道未能重回疫情前的水平。中环、尖沙咀、旺角及铜锣湾四大核心购物区商舖空置率最近亦升至12.1%，并创近4年半新高，访港旅客消费模式转变，港人于疫情后倾向外游消费，加上网购浪潮冲击下，本港实体零售业持续受压。整体形势显示，香港正处于经济结构转型的关键时刻。
融资困境业主两难
市况低迷直接冲击地产商融资，银行收紧贷款审批，中小型地产商资金周转尤其紧张。不少业主即使有意大幅度减租，亦忧虑若租金收入过低，租金未达贷款利息的既定比例，会触发按揭协议的条款，银行可据此要求追回部分贷款，资金链恐更见紧绌，无奈之下，盼以时间换空间，宁挨一时寒，待市况回暖，亦不敢轻言大幅减租。
金管局宜协调助短期纾困
财政司司长陈茂波早前指出，金管局已设立专责小组，确保银行不会因商业地产估值跌而 call loan （追收贷款），此举有助稳定信心。笔者建议，金管局可进一步针对地产融资成立专门工作小组，与银行及业界代表加强沟通，协助处理融资困难个案。在稳妥前提下促成协商，对积极协助的银行，当局可提供适度监管弹性，提升银行协助地产商再融资的诱因。
重新检视供应策略
政府本年度暂停推出商业地皮，做法符合现况。中长期而言，政府需稳定商业地的供求，重新检视供应策略与土地规划，集中资源推进北部都会区发展，并清晰表述土地供应时间表。笔者再次重申，「明日大屿」计划亦应马上搁置，以释除市场对商业地供应过剩之忧虑。
当局亦可灵活应对市场变化，检讨现有部分商业用地的规划，考虑将部分商业地改划为住宅或混合用途，既纾缓房屋供应压力，又提高土地效益；部分位置合适的地皮，亦可改为创科用途，配合新经济发展。
新经济注多元活力关键
治本之道仍有赖经济结构调整与产业升级。政府宜从更宏观层面思考，积极吸引新资金、培育新产业，为市场注入持续动力。
具体而言，可考虑透过税务优惠、配对资助及公私营合作，鼓励本地及海外资金投资本港初创企业，特别是在绿色科技、医疗创新、再工业化等具增长潜力的范畴，并加快推动数字经济，支持人工智能、金融科技等新兴产业落地，吸引具规模的中外企业落户，建立多元经济支柱，重振写字楼需求。
如何协助地产商渡过难关，同时防范动摇金融体系稳定，政府必须超前部署，防患未然。土地政策亦须审时度势，避免供应过剩导致市场失衡。更关键的是，当局须由「守」转「攻」，主动引领经济转型与产业升级，为本港商业地产注入新动能，迈向新一轮发展。
龙汉标
