溯源渗水纠纷 楼宇老化成主因｜何巨业
发布时间：11:12 2025-05-13 HKT
发展局局长在2024年初在立法会透露关于由屋宇署及食环署组成的渗水投诉联合办公室（渗水办）近年接收到的渗水投诉个案接近或甚至超过四万多宗。而成功找出源头的个案亦不超过百分之15。可见渗水问题数量惊人，找不到源头的更是占大多数。而笔者亦相信尚有不少个案并没有投诉至渗水办，所以渗水问题在香港可说是座大冰山，我们所见的只是冰山一角。
香港的房屋建造方法一般以钢筋混凝土楼板和外墙建造，而60年代或以前的楼宇部份外墙可能以砖块建造，其实不论是混凝土或是砖块都并不防水，这些材料含有不少微细空间，所以一般外墙必须以较坚实的批荡材料再加上外墙砖、纸皮石或者油漆避免雨水轻易渗入室内。屋顶亦必须铺设防水层，而室内的厨房浴室必须以防水层保护防止水分渗往下层。
既然楼宇建造方法已经有这些标准做法，为甚么会出现渗水问题呢？笔者认为楼宇老化可能是一个主要的源头。混凝土是由沙粒、小石粒及水泥合成的材料，它有自然老化周期，老化后材料强度会逐渐降低，变得较易出现轻微裂痕。防水材料亦是合成材料，同样会出现老化。
现代的防水材料都有一定的弹性，但老化后弹性减退，材料变得偏向脆硬，遇上压力亦会容易出现细微破损。在户外天台的防水层，由于太阳光热力和紫外线影响，亦会加速材料老化的速度及程度。无论室内室外的防水层，老化后再加上混凝土楼板出现的微裂痕就会形成更明显的弱点造成渗水的路径。
其实不少渗水情况，都出现在一些曾经进行重大改装或装修工程的厕所和浴室。不少业主，当遇到渗水投诉时都大惑不解，认为他们的浴室已经重新铺设防水层，不应该有渗漏的可能。
可是，坊间的浴室装修工程，不少都存在设计施工不妥善之处，包括将于墙身或地台开凿坑道收藏新铺设的喉管，开凿过程极容易破损混凝土或砖块的完整性。防水层只施加于地台及墙身表面，当喉管出现渗漏，防水层绝对不能阻挡水分通过墙壁及地台渗往下层。很多时旧楼单位进行浴室翻身时，承建商没有认真把已经出现老化的混凝土楼板或墙壁做好妥善维修，因底部的混凝土楼板墙壁出现裂痕或石屎剥落，或者由砖块砌筑的间墙开裂，在其上的防水材料亦可能因而受到破坏。
当然，新造防水层施工材料选择不当以及工艺欠妥都会造成渗水的危机。所以，浴室翻新工作必须以更专业以及更认真的态度处理，不要掉以轻心。
何巨业
建筑测量师、香港楼宇安全学会会长
相关文章：
8大老牌屋苑老化 全年楼宇纠纷达980宗 渗水问题最常见 专家教验楼须知
