市场「供平过租」增多 受惠$100印花税 细价楼掀寻宝热｜王美凤
发布时间：06:00 2025-04-01 HKT
今年财政预算案为市场送了点「甜」，公布400万元或以下物业的置业印花税降至仅100元，令初次置业上车人士受惠，亦同步有利推动买楼收租需求。若以楼价400万元单位为例，置业印花税由原来6万大减至只需付100元。根据土地注册处数字，去年400万以下住宅买卖成交有13,428宗，占整体成交比例约25%。
上车人士纷「转租为买」
本港已进入减息周期，银行去年已提速减息3次，令现时市场按息3.5厘已低于30年平均按息水平4.09厘水平，对比现时租金回报平均约3.5厘，「供平过租」个案已逐步增多，不少400万以下细价楼之租金回报更高逾4%，屋苑楼盘选择包括九龙湾得宝花园、荃湾荃威花园及沙田河畔花园等（例子仅供参考，楼价及租金或会基于不同因素出现变化）。
现时加上物业买卖印花税减至100元，令置业成本减少，相信可推动更多初次上车人士选择转租为买，同步吸引买楼收租人士在细价楼市场寻宝。
举个例子，以九龙湾一个屋苑约380方呎单位为例，作价约380万，若于2月26日前购入此单位，置业印花税率为1.5%，金额57,000元；在新财案后现时入市此单位之印花税降至仅100元。
有关单位现时租金约16,500元，若买入此单位申请7成按揭及30年还款期，以目前市场按息3.5厘计算，月供金额约11,945元，「供平过租」情况相当明显，金额相差达4,555元；即使申请9成按揭，月供金额约15,360元亦属「供平过租」，在租屋贵过供楼的情况下，加上现时楼市见底势头趋稳，若买家已备有足够首期，相信倾向转租为买之机会较大。
400万以下交投增幅明显
若属于买楼收租人士，这类租金回报高的细价楼甚具吸引力，除了置业成本低，按上述租金计，租金回报高达5.2厘，等于买楼后租金全数可作为供楼之余，尚有余额可作回报又或帮助抵销置业杂项支出。再者，去年收租物业按揭之租金列作入息之计法亦已放宽，由租金7成上调至租金8成可计作入息审批按揭，降低了买楼收租人士申请按揭之入息要求，几项诱因增加下，料可掀起细价楼寻宝热。
事实上，财案公布后的3月份，楼市出现转旺势头；当中400万以下较细价物业的交投受惠印花税优惠出现明显增幅，尤其新放宽范围楼价介乎300万以上至400万之单位更为活跃，根据中原按揭客户个案，3月首20天此楼价范围的个案按月增加1.9倍，若对比去年同期则增加3.5倍。
王美凤
中原按揭董事总经理
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