油塘湾拆细 首期补价成关键 区内楼价较高位挫4成 业界料每呎估值2400至3400元
发布时间：11:37 2025-03-14 HKT
油塘湾综合发展区早在2002年已获批发展，近年发展步伐加快；由恒基、新地及会德丰地产等六大发展商合作发展的油塘湾「巨无霸」商住项目，再有新进展，最新「一拆四」分为4期发展，逐期向政府申请补地价，业界人士指，拆细补价可减少投入成本，近年该区楼价对比高峰时跌约40%，认为补价金额亦会向下调整，该项目综合市场最新每呎楼价估值约2400至3400元。
最新分4期发展
本报昨日率先披露，据知情人士透露，油塘湾项目筹备已经超过20年，共提供6236伙，因未能与政府达成补地价协议，迟迟未能进行发展，现将项目「斩件」，分4期进行发展，并逐期向政府申请补地价，不仅有望加快补地价，同时因不用「一笔过」支付巨额补地价费用，有助降低发展风险，预期上半年有机会批出项目第一期补地价费用。
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业界料每呎估值2400至3400元
业界人士指，楼价已在高位累跌30%，近年发展商投地意欲及对新项目补地价仍然审慎，故项目「拆细」可以调控，综合市场最新每呎楼价估值约2400至3400元。
梁沛泓：「拆细」可造就双赢局面
华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，上述「巨无霸」项目位于临海地段，享开扬开景，是未来新晋豪宅区，认为项目一次过补价涉及成本大，「拆细」后发展商财务安排会更灵活，首期投入资金大减，认为是双赢局面，更易于调控发展风险。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚说，环顾近年该区楼价及同类项目补价亦级级跌，认为地皮「拆细」补价，单价亦会由大转细，认为发展商易于接受，在目前高息环境下，不用一次过投入大量成本补地价；另外，当接纳补地价后，亦受发展年期规限，需于指定年期内落成，亦会增加新盘库存量，「拆细」逐期发展可易于控制。
该区最新补地价个案为东源街越秀冷藏仓库重建项目，在2023年11月与政府达成换地协议，补地价金额约13.46亿，每呎楼面补价仅约2040元。
近年油塘区内楼价亦经历翻天覆地的变化，区内住宅项目近年逐步推出，会德丰地产于2015年推售PENINSULA EAST，首批折实平均呎价以9848元；其后九建于2018至2019年分阶段推售海傲湾，将油塘呎价推至高峰，项目于2018年10月首度发出的价单，折实平均呎价已升至1.99万，项目于2019年加推，呎价更升至2.4万，当时贵绝油塘。
及后区内新盘包括宏安牵头发展的曦台 、保利置业旗下朗誉及五矿地产发展的蔚蓝东岸，首批折实平均呎价均在1.7万水平。长实于2023年8月推售亲海駅，项目以「深水炸弹」推售，首张价单折实平均呎价以不足1.5万推出，即时「炸冧」区内楼价，令区内现时呎价从高峰期约2.5万，大幅回落40%至现时每方呎的1.5万水平。
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