厘订起始租金 鼓励跨区安置 | 谢伟铨
发布时间：11:55 2025-02-11 HKT
政府就「简朴房」规管制度进行的公众咨询昨日结束。笔者在上期专栏跟读者分享了对「简朴房」多项建议标准的看法，包括最低面积、窗户、独立厕所和楼底净高等要求，强调当局应留有一定弹性，避免一刀切和急于求成。今期再谈谈有关「起始租金」和取缔劣质㓥房后的相关安置问题。
如前文所述，政府5年前提出立法规管㓥房，但法案只管租金加幅、租期和水电杂费等，不管其实际租金水平，也不理会㓥房本身是否安全、合法或其面积、质素，笔者因此认为对租户的实质帮助极微，对于因劣质㓥房林立而引起的楼宇结构、消防安全及公共卫生问题更全无帮助。
有关法案当年在立法会恢复二读时，笔者就形容法例是食之无味，弃之可惜的鸡肋。
事实上，在「简朴房」规管制度咨询期间，基层㓥房租户最关心的亦并非其面积大小或窗厕等设施是否完备，而是关注其租金水平。他们尤其担心在落实规范化后，会否因合规「简朴房」的面积较大，设施较好，以及因取缔行动而导致可租用单位供应减少，令到现已相当高昂的租金进一步飙升，基层租户的生活质素可能因加得减，甚或变成无家可归。
因此不少租户和关注团体，都要求政府就规范化后的「简朴房」制订合理的「起始租金」。
食之无味 弃之可惜
当局一直抗拒制订㓥房或「简朴房」起始租金，理由之一是缺乏相关数据。但根据现行的㓥房租管条例，㓥房业主有法定责任向当局提交包括租金等租约资料。
条例实施已有数年，政府没理由再推说缺乏数据，否则就代表原来大部分㓥房业主都没有依从法例要求，令法例形同虚设。
再者，现有的㓥房租金数据，是在业主与租客在资讯和议价能力严重不对等之下得出。如当局根据有关数据来厘订「简朴房」的起始租金，等同将不合理的现象合理化，令将来的「简朴房」租户继续受到剥削。
笔者认为更合适的做法，是由政府内部或外聘的独立估价专业人士，就合规「简朴房」厘订合理的「标准租金」或「参考租金」。
至于何谓合理呢？考虑因素可包括有关单位在未分间前的市场租金，当中已包含其位置、楼龄及楼层等差异，再加上分间成多间「简朴房」后各自的面积、设施、座向等因素。
此外，业主将单位分间出租涉及的改装工程费用、需要取得专业人士认证等合规成本，也应计算合理的回本期和回报率，让循规守法的「简朴房」业主可取得一定的利润，以免因规范化而导致供应大减。
聘独立专业人士订合理租金
有人认为「简朴房」是全新事物，位置、间格及装潢等可能差异极大，租金水平难以客观估算。不过对于其他更新颖、独特的非住宅物业，例如工厂、电厂、体育馆、焚化炉，以至殡葬设施，市场人士还是可得出一个合理的估价范围，没理由就是㓥房及「简朴房」无法进行估价。
除了租金水平，基层㓥房租户也关注取缔劣质㓥房后的安置问题，尤其是因种种理由而不合资格申请公屋，但又未必有能力租住合规「简朴房」的人士。
政府应多办「睇楼团」
政府指该类人士可选择由不同机构提供的过渡性房屋，惟后者较多位处新界，不像他们现时住开的市区㓥房般方便，要求当局安排原区安置。
事实上，有一些㓥房租户即使合资格也不愿「上楼」，原因也是不想搬离已居住了一段时间、上班和上学都较为方便的市区㓥房。
随着香港的公共交通网络不断扩展，跨区返班返学已不像十多二十年前般艰辛。不少新界新发展区的居住环境和社区配套，往往比旧楼林立、环境挤逼的港九市区更为完善。唯一考虑是交通费和时间问题，但住户却能省回公屋/过渡屋与市区㓥房的庞大租金差距。
交通费和时间是考虑问题
政府应加强向㓥房租户发放相关正面资讯，多办一些公屋/过渡屋「睇楼团」，有些过渡屋甚至设有「试住」安排，让他们亲身体会到搬离市区劣质㓥房可带来的种种好处。
在财政许可下，当局也可考虑提供一次性的搬迁津贴和有限期的交通费补贴等，以鼓励更多受影响市民接受跨区安置，加快落实「告别㓥房」的目标。
谢伟铨
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员
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