贝沙湾全港首采创科保养节省10亿元大维修 数据化监测及精准打理 推「楼宇医生」模式
发布时间：06:00 2026-08-06 HKT
大埔宏福苑五级大火唤起社会对旧楼保养与大维修问题的关注。本港楼宇老化问题严峻，动辄过亿元的维修费往往令业主大感头痛。南区指标豪宅贝沙湾开创全港先河，引入以大数据及创新科技驱动的物业资产保养方案「Homegevity」。该计划透过提升楼宇的日常保养效益，免却因老化而需进行预算逾10亿元的大维修工程，平均每户省下高达38万元的巨额开支，成为本港首个应用此创新管理模式的住宅项目。负责推动该计划的屋苑业主、亚洲国际博览馆前行政总裁哈永安表示，期望透过数据化监测及积极保养方法，让楼宇达致「长期免疫」的健康状态，日后毋须再进行危险且昂贵的传统大维修。
融合楼宇设施大数据 精准恒常保养
贝沙湾由2004至2008年间分期入伙，随着屋苑楼龄增长，其物业管理公司于2022年提出建议，指屋苑需由2033年起分阶段展开大维修，预算开支高达10.57亿元。面对庞大成本与潜在风险，屋苑业主之一的哈永安因察觉到不少业主的担忧，同年他率领专责小组，探讨以创新方法保养屋苑，专组内有不同专业背景业主和业界专家，研究屋苑长远保养方案。
小组为屋苑进行全面检验与诊断，并举办了12场设计思考式圆桌会议。经过深入探讨，哈永安带领管理公司制订出「贝沙湾物业蓝图」，并决定于2026年正式落实「Homegevity」创科保养模式。
管理费每年拨款作维修保养用途
事实上，贝沙湾是全港少数一直设有「预防性维修」机制的屋苑，每年管理费中均有部分专拨作维修保养用途。新方案的突破之处，在于毋须增加管理费下，透过融合楼宇设施大数据、物联网（IoT）感应器及各种先进诊断检测方法，以科学数据订出标准要求，持续检测及识别问题以应对，涵盖楼宇结构、机械、电子电机、土木工程、建筑结构、外墙与公用设施等，并严格按照设施的使用周期，进行精准的恒常保养及维修 。
专责小组计算后确认，这套以科技为本的创新方案，不仅毋须向业主收取额外费用或增加现有管理费，更能有效维持屋苑处于最佳状态。楼宇结构无虞损耗，不易老旧，从根本杜绝了需一次过更换多项设备、动辄花费逾10亿元的大维修需要。
Homegevity物业资产保养保值方案特点：
●科技兼人性化专业管理并重，作为业主和物业管理之间的桥梁；
●以早期介入方式，于物业仍年轻时建立长远保养蓝图；
●采用数据驱动和生命周期管理，持续监测物业健康指数；
●以资产价值管理为核心，确保保养与长远保值并行；
●避免大维修带来的财政压力、不便和安全风险。
外行人难定维修准则 数据监察冀达「长期免疫」
作为方案推手，哈永安坦言，这次最大的挑战在于如何将新科技引入根深蒂固的住宅物管生态圈。他指出，一直以来市场在处理楼宇老化问题时，往往只采用传统「先破坏后重修」的做法，要打破长达50年的惯性思维确有相当难度。然而，今次贝沙湾的案例证明，创新科技能切实应用于日常生活中，为香港的住宅保养开创了全新方向。
哈永安同时点出传统物管的痛点，业主委员会成员通常由非物管背景的「外行人」组成，即使本身是律师或医生等专业人士，也未必具备楼宇保养的专业知识。同时，不少业主往往只着眼于短期节省开支，部分人甚至抱持「大维修前卖楼」的心态以逃避责任。另一边厢，管理公司每天被繁琐的日常事务缠身，导致双方缺乏互信，形成严重的资源与专业错配。
他生动地形容，传统的楼宇检查就如同看普通门诊，「只是量量血压、看个喉咙、测一下心跳」，做法相当初级且流于表面；而香港的惯常做法，往往是待楼龄达30年左右，才因应政府法规被动地进行这类基本检测。对此，哈永安提倡业界未来需要「楼宇医生」，并应将楼宇保养视作「长寿医学」，必须透过数据进行精准监测，让楼宇如同人体般长期保持在健康状态，而非等到病入膏肓时，才逼不得已去「开刀」做大手术。
方案适用20年或以下楼龄屋苑
展望未来，哈永安期望能透过科技与数据分析推动行业转型创新，以科学预测取代过去盲目拆建的被动做法，从根本上解决香港越趋严峻的楼宇老化难题。他认为，方案对其他约20年或以下楼龄、设施类别繁多而资产高昂的屋苑也会适用。至于其最终愿景，是透过持续的数据监察与适时保养，全面落实预防性管理（Preventive maintenance），让楼宇达致「长期免疫」的健康状态，日后毋须再做传统大维修，彻底免除沉重的财务负担与工程风险。
