港人天天搭却忽视的大生意 法初创拆解房产科技：单靠AI根本修不好电梯

相信不少市民都曾经历过，大厦电梯不时要维修停用，但管理费却只升不降？当全球资金争先拥后涌入加密货币及AI领域之际，而「电梯」这个长期被忽视的实物资产类别，却神不知鬼不觉地，造就成估值千亿元的投资新蓝海。去年PropTech（房地产科技）投资便急升68%，至167亿美元（约1300亿港元），当中「升降机维保数码化」更被投资者视为隐形基建资产。一年前已移居香港的法国初创房地产科技公司WeMaintain创办人Benoit Dupont，接受本报专访时直言，升降机是世界上最常用的交通工具，「没有它，香港这座城市根本无法运作」。

房地产科技已悄然崛起

目前PropTech参与者主要分两类，机构投资者如创投基金及私募股权基金主导早期投资，如MTR Lab投资WeMaintain；传统地产巨头则透过战略并购布局，如Otis收购WeMaintain多数股权。虽然散户难以直接参与初创投资，但可透过持有积极转型的房地产信托（REITs）或相关上市公司间接分一杯羹。

要数电梯业务为主的龙头企业，总部位于美国的奥的斯（Otis）不得不提，该公司拥有全球最大的电梯和自动扶梯制造、安装和服务公司之一。另一间可能读者日常乘坐电梯亦会留意的品牌通力（KONE），其总部位于芬兰，早前便宣布收购蒂升电梯（TK Elevator）北美等业务，扩大全球业务版图。另外值得留意的电梯巨企，包括瑞士电梯制造公司－迅达集团（Schindler）。日本则有日立和三菱电机等，均在全球拥有相当高市占率。

虽然升降机维保长期被视为「坏了才修」的劳力密集产业，但Benoit却看到截然不同的图景，「早上醒来你乘升降机，去办公室乘升降机，吃午饭、晚饭、回家，你从不会注意到，因为这是日常生活的一部分，所以它是一项战略性资产」。

他进一步拆解这门生意的投资逻辑，指维保是极具持续性的收入业务，业主每月必须支付，且处于全球最大的资产类别之内，更是世界上最常用的交通工具，「把这三样结合，你就明白为何这是一个相当有趣、且从战略角度相当重要的市场」。

不信AI能取代这类工作

正当市场忧虑AI将取代大量工种之际，Benoit提出一个反直觉的观点，「升降机维保是少数无法被机器取代的工作之一」。他认为，AI要真正理解建筑物生态系统，需阅读影片、学习不同品牌知识，「不会很快发生，我甚至不相信在我有生之年能取代这类工作」。针对当前流行的LLM（大语言模型），他直言「单靠文字，你无法修理升降机」。

行业面对的人手断层危机，更成为核心竞争力。Benoit指出，「香港70%做升降机维保的工人年龄超过45岁。他们要爬机房、爬梯子、查看不同种类的技术设备，机器目前无法做得比人类更好。」

他更预言，「未来五年我们将缺乏优秀、有技能的技术人员，这份工作将变得极具战略性。」他举例指，美国升降机机械师年薪已超过10万美元（约78万港元），「这将发生在欧洲，也将发生在香港」。

他又将蓝领工作分为「可复制」与「不可复制」两类，工厂流水线属前者，已可无人化运作；但电梯维保属后者，「你要去不同建筑物、不同品牌、面对不同配置，科技目前还做不到」。

拒做纯软件 实现「去品牌化」

虽然WeMaintain成立8年以来，早期亦以AI为核心，但Benoit强调走的不是纯软件路线，「在这个行业，只推软件不会奏效，因为是维保技术员在创造价值，暂时无法用科技跳过技术员」。

至于WeMaintain的数码化分两层，底层是IoT感应器收集震动、速度、使用频率等数据并上传云端；上层是机器学习分析四大指标——门禁开关周期、马达电流、轿厢震动频谱及制动器磨损，预测潜在故障，从「坏了才修」转为「未坏先修」。

该公司的机器学习模型更将升降机「去品牌化」——不论是奥的斯（Otis）、迅达或三菱（Mitsubishi），系统均能跨品牌读取数据，「我们能告诉技术员何时会发生甚么事，让他们有更多时间专注于技艺，周围的一切由AI处理」。

Benoit解释，「我们将升降机视为『一个以某种速度移动的盒子』，不论品牌、年份，都能统一读取数据。」除升降机外，该系统亦涵盖自动门及消防系统等设施。

倡放宽巡查至每季一次降成本

另一方面，作为MTR Lab首个海外投资的初创企业，WeMaintain已在港铁东涌线部署138部设备，涵盖机场、迪士尼乐园等关键枢纽。「这些设备来自不同品牌，我们的价值在于能统一读取、预测。」Benoit透露，公司同时为伦敦地铁及巴黎奥运会期间的地铁提供服务，「营运越复杂，我们的差异化优势越大」。

香港甲级商厦近年空置率较高，一些新甲级商厦，出租率甚至仍未达8成，然而无论经济是否仍有待复苏，物业出租率如何，电梯保养维修绝不可马虎，可谓「稳赚不赔」的商业模式。对于业主在经济低潮时对成本特别敏感，Benoit认为数码化维保正是「减成本」与「保资产价值」的平衡点。他说：「我们帮助业主从『坏了才修』转为完全可预测的模式，像营运飞机一样营运建筑物。」他透露，在新加坡已获监管批准将每月巡查放宽至每季一次，「我们正在香港推动同样做法，这将进一步降低成本」。

今年4月，全球升降机龙头奥的斯收购了WeMaintain大部分股权，但允许其保持独立运作。Benoit形容这是「双轨制」，并成为公司在亚太区扩张的加速器，「大公司有很多财务实力，而我们有两种不同产品供客户选择，这是双赢」。

本港的REITs之中，冠君产业信托 （2778）在港核心地段拥有不少甲级商厦，是少数专注于顶级商办资产的房托，其核心资产均耳熟能详，包括花园道三号，租户有跨国银行、财富管理机构及大型律师事务所。另一个重要资产，坐落于旺角人潮鼎沸的朗豪坊办公大楼，是旺角少有的甲级商厦，租户除有传统业务，如电讯产品及多医美外，亦不乏新经济企业。内地方面，值得留意的REITs为越秀房地产投资信托基金 （405），其主要资产集中于内地一线城市，甲级商厦数目庞大，包括广州市天河CBD、珠江新城、广州国际金融中心，租客有大量世界500强及跨国企业进驻。另一个值得留意的为领展房产基金 （823.HK）虽然是亚洲最大的REITs，但主要资产为香港民生商场与停车场。近年在本港、内地及英国与澳洲亦有收购商厦，属于综合型房托。

相关新闻：港铁旗下MTR Lab投资国际房地产科技公司WeMaintain