万科组织大变革 区域公司已成历史
发布时间：13:20 2025-09-21 HKT
《星岛》见习记者钟凯广州报道
今年8月25日，万科在内部中期工作会议上宣布启动组织大变革，市场旋即对这家身处低谷的龙头房企投来关注。不到一个月，官网悄悄刷新，宣告改革已实质落实。
9月17日，万科集团官网显示，该公司沿用六年的「集团总部、事业集团（BG）、事业单位（BU）」组织体系正式成为历史，取而代之的是更扁平的「集团总部、区域公司、事业部」组织新模式。考虑到早在一年前区域公司就逐渐被架空，如今的官方宣传更像是走完最后一道流程。
架构调整也是此番改革的核心。具体而言，新的组织架构中，集团总部设置董事会办公室、集团办公室/党群工作室，以及审计监察中心等11个中心职能；原有的区域层级全部取消，合并成为16个城市总公司；物业、办公、商业等业务基本得到保留，只是商业事业部、酒店与度假事业部合并为「商业与酒店事业部」，因此降至8个事业部。
财新报道指出，「集团总部」将被定位为万科的风险控制、策略营运、资产价值及科技创新等功能中枢，负责制定公司整体发展策略、决策日常经营管理、实施各类风险管控等；「地区公司」定位为第一线业务的协调与执行中枢，聚焦地产开发业务，并统筹协调属地内的经营服务类业务；「事业部」定位为万科经营服务类业务的专业运营中枢，负责公司各类经营服务业务的日常经营管理，并输出轻资产的运营能力。
对万科而言，这场组织扁平化的变革，最重要的调整当属取消区域公司。
区域公司是房地产产业高速发展时期的产物。早在2010年万科成为千亿房企时，郁亮就曾表示，万科会将金字塔压扁变成扁平化的架构，会把更多力量往区域和一线倾斜。当时这位年轻的万科舵手声称，接下来将充分放权给全国四个区域，让它们变成「承担经营管理责任的事业部」。
自此以后，万科各区域在发展房地产业务之余，都纷纷朝著多元化转型方向展开探索，包括上海区域的「热带雨林」模式、北京区域的「6+X」战略，以及广深区域的「八爪鱼」战略等。同时在2018年「宝万之争」结束后，万科推进去中心化、蜂巢式、扁平而动态的组织架构，进一步增加区域和一线的自主权力。 2020年及2021年，万科也同时在原有南方、上海、北部、中西部四大区域的基础上，新成立西北区域、东北区域。
随著房地产逐渐进入下行期，这种去中心化的组织架构也会令企业无法及时调整方向。 2021年，万科出现上市31年以来第三次净利下滑的情况。对此，郁亮在业绩会上致歉并反思称，在管理方面存在离散度大的问题，万科过去采取充分授权、分布式的机制，在市场变化时容易参差不齐，拉低整体表现，并且多赛道同时探索的成本超出预期。
《星岛》记者了解，在这一期间，万科实际上已经采取措施，包括重组「开发经营本部」，负责全面统筹管理七大区域的地产开发业务。2024年10月，万科再次对开发经营本部进行调整，如区域公司只设定与专案直接相关的业务职能，不再设定后台保障职能；以及上海、广佛公司被开发经营本部收归直管等。
但相对于外部情势的变化速度，万科的调整显然是不够坚决甚至迟缓的。直到今年1月，深铁管理阶层全面接手万科策略决策权，调整的速度也随之加速。进入下半年，市场传言，万科将进行组织机构调整，随后两个月传言兑现。深铁在不到一年的时间里，就强势推进并完成了郁亮此前筹备许久的变革。
深铁对万科的调整并非个案，近两年间包括中交地产、中国金茂、招商蛇口等房企都已先后裁撤全部区域公司，华润也计划继续弱化区域职能。这本质上是压减企业的管理层级，扁平化既可以提高决策和营运效率，也可以减少成本支出，是下行时期房企降本增效的重要选择。
只不过，万科曾是房地产行业「明星经理人」的摇篮，也是区域公司话语权最盛的房企之一。这类企业与职业经理人，曾共同撑起了房地产的黄金时代，如今我们为这样的结局唏嘘，实则在向那个已然逝去的时代遥遥作别。
目前，万科原来的区首大多已转任新职，例如原西南区域首席合伙人李嵬转任投资发展中心总经理，原华东区域首席合伙人吴镝转任首席营销官，原万科南方区域首席合伙人则担任广佛公司总经理。他们的角色重塑，又何尝不是在为万科的改革化险探路。
