阳光房产称民生商场具抗压性 上水中心受惠跨境金融需求 「出租率比追赶租金更重要」
发布时间：10:34 2025-08-18 HKT
管理大新金融中心及上水中心等物业的阳光房地产基金（435），首席策略官及资产管理联席主管沈颂华接受本报访问时表示，本港写字楼新增供应预计2027年才逐步回落，而零售物业相对更具转型空间及资产增值潜力，短期内或更侧重发展零售物业组合。她以上水中心举例，因受惠于通关后的跨境金融服务需求，银行租户对舖位需求较大，个别甚至有加租空间，惟餐饮业仍然有减租压力。
适度减租留住优质租户
港人北上热潮虽对本港零售造成冲击，但沈颂华称旗下如上水中心等民生消费类商场人流录得个位数正增长，可见此类物业具较强抗压性。她表示，旗下商场以民生消费为主，目前整体消费力尚未显著回升，集团策略是通过适度减租留住优质租户，将出租率维持在90%左右。
沈颂华表示，当前市场环境下，「保持出租率比短期追赶租金更重要」，租户中途退租及物业空置将带来更高成本。她透露，目前旗下写字楼续租率为66%，零售物业续租率为70%，均符合预期，并指资产组合中写字楼及零售物业占比大致持平。这种50比50模式在过去十余年间已被印证为稳健，能有效平衡不同物业周期风险。另外，未来投资物业时，将重点评估其租金收益的可持续性。
引入生鲜食品等民生类商户
阳光房地产基金财务及投资者关系总监叶美铃亦补充道，集团正持续优化旗下商场租户组合，例如减少传统服装、眼镜等零售比例，转而引入更多物理治疗中心、生鲜食品等民生消费类商户，并根据物业所处地段特色，打造符合市场需求的业态组合，例如新购入的奥运站「西九汇」主打教育业态，引入建筑模型培训等特色课程，契合地区居民需求。
为适应市场变化，阳光房地产亦持续探索写字楼创新租赁策略。沈颂华提到，旗下湾仔大新金融中心已设共享空间「The Well」，配备健身器材、淋浴间等设备，类似共享办公模式以增强租户体验。部分小型写字楼由于夜间人流较少，则安装水传感器、AI摄像头及远程门禁系统，以降低人力成本。
对半年派息采审慎策略
在成本管控与低息环境支撑下，尽管当前营运环境稍显困难，基金单位分派仍能持平。沈颂华强调，集团对半年派息采取审慎策略，主动保留现金以应对市场不确定性，至于全年分派则通常更灵活，届时将平衡股东回报与营运状况。
区域布局方面，沈颂华表示，投资范围不局限于香港，曾研究新加坡等市场，但当地物业收益率暂未达吸引水平。内地市场则因营运团队配置等因素，短期未有布局计划，未来或优先考虑东南亚地区，惟始终以投资回报为核心考量，对新投资持审慎态度。
