大棋盘︱政府「送地」纾困 市建局长远定位陷矛盾
发布时间：09:15 2025-06-09 HKT
政府上周公布将透过私人协约方式，以1000元象征式地价，向市区重建局批出两幅分别位于红磡庇利街及将军澳第137区的用地，估值共132亿元。近年楼市下行，市建局先后有两个重建项目流标，出现现金流短缺，局方已多次「嗌救命」，政府今次直接「送地」揼水，是该局自2001年成立以来首次，长远而言又能否解决财政危机？
市建局在定位上有先天限制，例如发展时涉及收购业权问题较复杂、难因应市况调整重建步伐等，亦不时接收政府任务，发展有市价折让的首置上车盘等。近年楼价下跌，市建局项目多次出现「高买低卖」甚至流标，影响现金流，该局2022/23和2023/24年度分别录35.3亿和39.2亿元亏损，2024/25年度相信也不例外。目前市建局手头上有5个重建项目，单是九龙城重建，预算逾150亿元，连同其他项目总建造成本高达600亿元，但现金储备只有180亿元。
行会中人：市建局「被逼做亏本生意」 无可奈何须出手相助
《市建局条例》虽没说明要自负盈亏，但市建局成立初衷之一，便是在推动市区重建之同时，长远做到财政自给，避免向政府「摊大手板」，因此多年来政府只曾在市建局成立时注资100亿元，以及以象征式地价批出总值253亿元的土地，很少直接资助，而今次「送出」的两块地本有其他用途，做法罕有。
据悉，行会上月讨论向市建局「送地」时，席间亦有个别不同意见，因政府自身财政状况也欠佳，但与会者大多理解市建局难处，尤其该局受法定责任限制，市况下行时形同「被逼做亏本生意」，倘若不批地「注资」，该局在借贷融资上会有很大问题，「因为盘数唔好睇」，随时要付高昂利息，形容是「无可奈何的及时雨」，希望可令其「顶住三、五年」。
今次事件亦引伸出另一疑问：市建局名义上是公营机构，但以自负盈亏模式运作，多年来与发展商合作推盘，策略、定价都颇为进取，但当遇上楼市转角，现金流便难以持续，坊间不无声音建议长远应检讨市建局定位。
有知情人士说，曾不止一次与政府讨论，大家都明白财政上长远而言不是办法，但若检视市建局定位及营运模式，属大刀阔斧改革，至少牵涉两个问题：一是楼市何时回升，无人说得准，若未来几年市况改善，大幅改变市建局定位，便显得多此一举；二是改革如把市建局「推倒重来」，需时甚久，但现届政府任期剩下两年，改革必定跨任期，当局未必有动力作如此大动作。
有市建局中人坦言，「送地」只是短期解决方案，但要检视市建局定位实际上很复杂，涉及事项多，但第一步必定是先检视整个补偿机制，包括现时「同区七年楼龄」收楼标准，避免令收购价过高。他形容现时安排「阔佬」，每每推高业权收购成本，迟早要改。长远而言，政府亦需透过政策引导，将更多楼宇维修保养的责任交回业主手中，以免旧楼长期失修时，才一次过收购重建，这对市民居住环境和公共资源运用皆非好事。
本港楼市前景未明朗，倘市况持续横行甚至反复向下，市建局现行营运模式恐怕难以持续，「同区七年楼龄」标准实有检讨必要。经济学者李兆波表示，参考市建局年报，其负债不算多，但百多亿资产在现时市况下，不太可能同时承担太多发展项目，认为策略上不应太进取。
聂风
