日本地价连升5年大阪西区爆冷成最强黑马｜张明珠

更新时间：06:00 2026-09-27 HKT
发布时间：06:00 2026-09-27 HKT

日本国土交通省公布最新基准地价，在经济持续复苏的带动下，全国包括住宅、商业及所有类型用地的平均地价连续5年录得上涨。今年所有类型用地的整体升幅达1.5%，与去年创下自泡沫经济爆破以来的最大涨幅持平。

大都会圈及热门观光地为今次升浪的火车头。东京、大阪、名古屋三大都市圈的所有用地升幅达4.4%。反观地方圈虽然微升0.4%，但两极化严重，札幌、仙台、广岛、福冈四大城市升幅收窄1.2%至4.1%，时隔14年首度跑输三大都市圈。主因是这些地区近年楼价飙升，加上建筑材料及人工成本急涨，令买家却步并暂缓入市，拖累地价升幅。

大都会圈及热门观光地为今次升浪的火车头。东京、大阪、名古屋三大都市圈的所有用地升幅达4.4%。

全国地价最贵的「地王」，毫无悬念由东京都中央区「明治屋银座大楼」以每平方米5,250万日圆（约261万港元）连续21年蝉联冠军。旅游区表现同样亮眼，受惠于外国滑雪客涌入，北海道富良野市住宅地狂升32%，长野县白马村的商业地更爆升35.6%。相反，受人口流失影响的宫城县加美町住宅地下跌6%；而受能登半岛地震重创的石川县轮岛市，其商业地更下跌6.8%，成为跌幅重灾区。全国20个都府县的住宅地平均上升1%，而商业地在入境客需求推动下，有34个都道府县录得平均升幅为2.9%。

全国地价最贵的「地王」，毫无悬念由东京都中央区「明治屋银座大楼」以每平方米5,250万日圆（约261万港元）连续21年蝉联冠军。

大阪商业地王易主：「南区」击败「北区」

港人投资者最关心的大阪市场，今年大阪府的住宅及商业基准地价双双上扬，但核心区的势力分布却迎来大洗牌。

过去6年，关西商业地王一直由大阪市「北区」雄霸，但今年「南区」却成功抢回地王宝座。位于大阪市中央区宗右卫门町的「DEKA戎桥大厦」受惠于强劲的入境旅客需求，地价高达每平方米2,580万日圆（约128.5万港元），时隔7年重夺关西商业地王。

关西商业地王一直由大阪市「北区」雄霸，但今年「南区」却成功抢回地王宝座。

相比之下，自2020年起一直位居第一的北区大深町「Grand Front 大阪南馆」以2,490万日圆（约124万港元）退居第二。虽然梅田区域近年地价大升，但受建筑费高企拖累，升幅明显放缓，「Grand Front」按年仅升1.6%。反观「DEKA戎桥大厦」则急升7.1%，气势如虹。大阪商业地价格第三名则是中央区心斋桥筋2-8-5的Sun Drug药妆店。

若单看商业地的「升幅榜」首三位，中央区包揽了冠亚军，分别是道顿堀1-6-10排第一，西心斋桥2-1-25排第二，而西区立卖堀1-9-15则紧随其后排第三。

西区（Nishi-ku）成最大黑马狂揽升幅榜

住宅地方面，大阪市西区（Nishi-ku）绝对是今年的大赢家。在大阪住宅地价排名中，西区以每平方米平均地价为95.6万日圆（约4.8万港元）称冠，按年升幅高达10.52%。中央区则以772,667日圆（约38,485港元）上升8.42%，排第二，天王寺区则以718,667日圆（约35,796港元）、升幅为8.68%排第三。

如果看所有用地的综合地价，中央区虽然以平均4,393,845日圆（约218,853港元），按年急升16.85%，排第一，北区3,980,765日圆（约198,278港元）上升8.78%，排第二，但西区亦以1,771,286日圆（约88,226港元）录得高达16.29%的惊人升幅，排行第三。

大阪西区突然爆发，在大阪商业地升幅最高的前10个地点中，西区竟然独占了7个。背后原因在于西区本身具备「低水」的性价比吸引力，加上前往难波等核心区交通极为便利，以及正在兴建的地下铁新路线等基建利好因素带动，令资金大举涌入。

不过有人欢喜有人愁，去年因民宿需求急增而成为「升幅王」的大阪市浪速区，今年因为受到「特区民宿停止」政策的严重打击，直接跌出升幅榜前10名。投资日本房地产，除了看大区发展，紧贴地区法规与基建动向，才能真正捕捉到下一个「西区」的爆发力。