东京新公寓均价破亿日圆日本2027拟税改打撃短炒拆解东京、大阪投资大不同

更新时间：06:00 2026-09-06 HKT
发布时间：06:00 2026-09-06 HKT

近年日圆持续偏软，大量海外资金涌入日本房地产市场，不过，随著核心城市楼价狂飙，日本国土交通省认定，东京等都市圈的公寓价格上涨已脱离实际居住需求，部分是由于短期转售等投机炒作所推高，令一般本地买家难以「上车」。为此，当局正计划在2027年度税制改革中提出修法，最快于2027年4月1日生效。

2026年上半年，东京23区新建公寓平均价格高达1亿4,249万日圆，按年爆升9.1%。整个首都圈的新建公寓均价亦首次在半年内突破1亿日圆大关。国土交通省准备透过调整税制，针对短期转售及纯投资买卖加重税负，直接降低炒家赚取价差的诱因。

同时加强外资审查，日本政府6月已扩大对外国人公寓交易的调查范围，涵盖居日外籍人士，希望全面掌握外资对住宅市场过度金融化的影响。不过外资看好日本相对低的融资成本、经济及薪资成长，加上建筑成本上升与土地短缺，令东京与大阪双双强势上升。

双龙头争霸：东京的「稳」 vs 大阪的「潜力」

东京住宅市场自2020年5月起连升72个月。

东京住宅市场自2020年5月起连升72个月。2025年都会区新公寓均价约9,180万日圆，，按年上升17%，中央区更达约1.36亿日圆。当中港区、千代田区、中央区、涩谷区及大型再开发周边表现尤为突出。
大阪同样展现强劲升势，2025年住宅地价上升2.3%，商业地价上升5.8%至7.6%。当中北区、中央区、西区及福岛区的二手公寓价格累计升幅可观，部分北区数据显示较九年前上升逾一倍。优质区域平均二手公寓价格介乎7,000万至1亿日圆以上。

大阪未来三大结构性增长引擎

大阪未来五年最核心的增长动力，来自梦洲的大阪综合度假村。

受惠于2025世博旅游热潮，以及预计2030年秋季开业的梦洲综合度假村（IR）。大阪的楼市的增长潜力比东京更明显。大阪未来五年最核心的增长动力，来自梦洲的大阪综合度假村。该项目由MGM与ORIX主导，已于2025年4月正式动工，目标于2030年秋季开业。项目总楼面约78万平方米，预计每年吸引2,000万人次访客，预计带来1.14兆日圆经济效益及9.3万个就业机会，是长达数十年的结构性支撑。

另外，中央新干线采用超导磁浮技术，最高时速500公里。未来东京至名古屋只需约40分钟较现时东海道新干线「希望号」约1小时30至1小时36分钟的行车时间大幅缩短近一半，全线延伸至大阪后，东京至大阪仅需67分钟，大幅强化超级都市圈连结。东京至名古屋段最早于2035年至2036年开通。而且大阪是日本制造业重镇，拥有松下控股、大金工业等巨头，名义GDP达41兆至43兆日圆。大阪港每年货物吞吐量达8,000万至8,600万吨，劳动力与外籍人口持续增长。