东京现「抢楼潮」外国投资飙4倍商厦空置率仅2.1% 日本楼料今年再升5% ︳张明珠

更新时间：06:00 2026-05-01 HKT
发布时间：06:00 2026-05-01 HKT

因应各国政治局势的波动，过去一年外资对日本房地产的投资按年大幅增长了4倍，金额达到惊人的6,330亿日圆。在笔者看来，日本已经彻彻底底成为了海外资金眼中，一个极其相对稳定且安全的「终极避风港」。资金需要出路，而在法治建全、政局稳定的日本，砖头更为保值，而且这股「抢楼潮」已经发生了结构性的转变，由散户投资者转为多国基金公司纷纷入市。

买家大洗牌家族办公室百亿「扫货」

值得香港投资者高度关注的是，这波「日本扫货潮」的买家结构，已经发生了根本性的改变。过去，我们常见的投资者模式，可能是买五间、十间小型住宅用作收租；但现在，入市的买家已经升格为企业、跨国基金以及家族办公室等重量级机构，投资金额远比过去庞大得多。最近，我们公司接获的大金额类型物业查询与成交不断增加，查询量比去年同期急增了足足六成，为近年少见。

以酒店项目为例，在早期市场「仲有得拣」的时候，投资者大约花费20亿日圆以下，就能在市中心或热门旅游区买到一栋位置相当不错的酒店。但时至今日，由于市面上「货源严重不足」，外资的入市门槛及预算已被迫大幅提高。现在本行接触的买家，预算从40亿、50亿，一路攀升至70亿甚至100亿日圆的项目，都成为了资金四处寻找的目标。

无惧地缘杂音内地买家身体很诚实

日圆贬值，人民币近年大涨，令全线日本资产都在「大打折扣」。虽然早前日本官员高市早苗曾暗示介入台海危机，一度导致赴日旅行的中国游客人数大跌。但在笔者看来，这些地缘杂音丝毫没有阻挡海外资金进军日本的步伐，尤其是内地买家投资日本「口里说不，身体却很诚实」。

正如日本福冈县朝仓市事件，发展商为迎合外国投资者希望项目卖得更高价钱，不惜在当地兴建六栋大楼合共可居住2,000人，并预期未来住户约40%来自中国内地、40%来自香港及台湾，其余约20%则为日本及韩国居民，项目其后因舆论压力而告吹，很明显日本楼炒风越演越烈，发展商不得不让步，但预计未来只会越来越多外国人进驻及投资日本。

租金全冚按揭利息具防守力

事实上投资日本最吸引之处是其融资条件。现时在日本购买一栋价值5亿日圆（约2,000多万港元）的物业，投资者依然可以借取高达六成的按揭杠杆。在日本极低的借贷息率环境下，只要不计及短期的汇率波动风险，物业的租金回报已经足以完全覆盖供楼利息。这种「租金全冚利息」的优势，让资产具备极强的防守力与保值能力。

最近，不少跨国基金公司纷纷找香港的日本楼团队做「盲公竹」，协助他们打入日本市场，因为跟香港团队的沟通比日本当地更为容易，而且有相当的水平。本行亦接获了来自台湾、新加坡、澳洲和印度等地的基金公司查询，他们大多将目标锁定在东京和大阪、预算约100亿日圆的大型物业，例如酒店类型。近几个月，本行亦协助外资公司在东京一口气购入4栋物业，平均每栋物业作价大约6亿至8亿日圆。他们部分采用现金一炮过支付，部分则透过日本银行承造按揭。

总结而言，在目前日圆仍然处于低水、全球避险情绪高涨，加上强劲的刚性需求支撑下，资金狂潮绝不会在短期内退却。笔者大胆预言，今年日本楼市的整体表现将持续亮眼，楼价最少仍有5%的上升空间。