提防日本楼诈骗 留意三大重点｜李丹翔
发布时间：12:37 2025-08-07 HKT
最近得知又有港人经代理商买日本楼被骗，事源是一班港人经香港代理商买下一个声称是由全日本人团队经营的日本发展商所开发的楼花项目，惟楼盘最终「烂尾」收场，事后发现涉事「发展商」疑似是个假冒日本某发展商的「A货」，而香港代理商也立即推卸责任。受害人联络日本律师团队才发现，他们与「发展商」签订的合约不属于房地产合约，只是一份「共同投资」协议书，即所有的受害买家都没有该物业的任何控制及拥有权。
日本烂尾楼 40港人受骗实录 旧楼未拆先推楼花 地皮突遭强拍易主
每次见到这些新闻，我都会很感慨，即使骗徒手法层出不穷，但消费者的主导权在自己身上，你大可以选择当一个精明的消费者。单看报道所描述的细节，我已经留意到有几个细节很可疑。
首先，海外买家签约时不在日本是没问题的，我有很多客人签约时都不是身在日本，重点在于你必须清楚自己签的是甚么约，还有合约内的所有细节。不是所有日本人都讲信用和老实的，日本也有坏人，更可怕是有些不法之途会假装日本人去骗人。如果假设对方是「日本人」便完全信任，未了解合约内容便签约，这种错误也太低级了吧，不骗你骗谁？
我们公司从合约开始，请专人翻译成中、英文版，新加坡用英文、中国用简体字、香港和台湾用繁体字，而且港台用语也有差异，我们都会清楚列明每项细节，向买家详细解释合约，不清楚的要解释得清清楚楚才会签约，照足日本规矩，即使法例其实没要求这些程序，但我不想偷鸡。
发展商也有「A货」
大家要留意是，签合约的另一方必须是日本发展商，才会受日本不动产法保障；若另一方为香港代理商，买家变相只是签署一份香港代理授权书，一旦出现任何问题，如代理公司清盘，买家便追讨无门。
第二，买楼前一定要了解清楚发展商背景资料。如果是一个正规的发展商，网上理论上会有很多旗下项目的资料。据报道内容，杂志记者上网搜寻发展商资料，才得知涉事的「发展商」跟日本正牌发展商的商标设计和串法都有差异。在连发展商的商标、名字的串法都不清楚的情况下买楼签约，又是另一个低级错误。
买家也有责任定期追查项目进度，以今次的事件为例，「发展商」除了初期有简单报告工程进度后，便再没有定时发布消息，事实上也是一个讯号告诉大家可能已经中伏。有可能延期交楼是要尽早通知的，不应该等到临近交楼的日子，才突然通知业主有可能延期交楼。2023年日本地震，加上政府改例，我们都试过小部分楼盘逼于无奈延迟交楼，我们第一时间坦诚向客人交代，令客人了解原因。
最后，代理商的角色也是非常重要。一个有责任的代理商是会代客人催促发展商提交进度表，并作为买家与发展商之间的桥梁，而不是签约后收了佣金便消失。今次涉事的代理商虽然已经有10年历史，不过最可疑的是过往一直代理加拿大楼为主，近年突然涉猎日本楼，明显是因为日本物业兴起才加入市场，本来对日本物业市场应该不太熟悉，这类型的代理也要小心，出事的时候也未必可以帮助客人追讨损失。
李丹翔
FMI至汇投资行政总裁及创始合伙人
