港楼已现积极回升信号专家称租金与利率「正向利差」惟内房前景仍具挑战

更新时间：06:00 2025-11-27 HKT
发布时间：06:00 2025-11-27 HKT

近年中国房地产市场备受海内外关注，星岛新闻集团将于12月2日举行「中国宏观经济暨大湾区融合论坛2025」，届时将汇聚政商学界重量级嘉宾，共谋经济发展与区域融合新路径。在论坛即将召开之际，高和资本执行合伙人兼清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升接受《星岛头条》专访时指出，香港楼市已显现趋稳、甚至回升的积极信号，而内房市场仍处于相对悲观的调整阶段；此外，常被忽视的商业房地产领域，则蕴藏着新机遇。

三大利好支撑港楼触底回升

曾有研究指出，房价周期具有必然性，资产价格普遍会在深度回调后，逐步重返上行周期高点，当租金收益率和利率之间形成「正向利差」，将标志着资产定价回归理性轨道，市场也将随之趋于稳定状态。基于这一分析逻辑，周以升对香港市场给出了相对乐观判断，认为香港楼市正处于触底回升并有望步入「右侧阶段」，主因宏观经济、人口流入与利率环境三大因素同步改善。

首先，宏观经济回暖。2025年前三季度香港GDP按年增长接近3%，金融服务业强势复苏，股市IPO规模重回全球首位，财富效应带动私人开支由负转正，零售行业恢复增长，经济活力的提升，增加了房地产市场需求预期。

其次是人才政策带动租赁需求爆发。香港「优才」、「高才通」等政策吸引大量人才涌入，短期内推动租赁市场升温，尤其是小户型住宅与学生公寓需求激增，部分核心区域租金收益率已突破3.6厘，为房价稳定提供了支撑。

最后是利率环境改善，有效降低购房成本。受香港联系汇率制度与美国货币政策调整影响，今年5、6月间香港银行同业拆借利率（HIBOR）一度降至0.6厘，按揭成本随之快速降低，令住宅租金收益率与按揭利率的正向利差进一步扩大，是市场趋稳的较好现象。

内房具供需失衡等多重挑战

相较于香港楼市，周以升认为内房仍处于触底回升的「左侧阶段」，并与供需失衡、收益倒挂与预期疲弱等多重挑战有关。从库存压力来看，当前全国商品房库存仍面临30个月的去化周期，其中低线级城市的库存压力尤为突出。即使在上海、北京、深圳等内地核心城市，房地产市场仍面临「供过于求」的现实挑战，房价下行的趋势尚未完全扭转。

至于内房的租金收益率，当前核心城市住宅租金收益率仅为1.6厘至2厘，而按揭利率基本维持在3厘以上，业主持有房产不仅面临资产缩水风险，还需承担「负利率」压力。与美国、日本在历次房地产泡沫顶峰时期的住宅租金收益率相比，当前内地核心城市的收益率甚至更低，引发了专业投资者的疑虑。

从外部变量来看，宏观经济增长预期与居民收入稳定性的变化，进一步放大压力。周以升指出，内地民营经济贡献了6、7成就业岗位，在经济下行期间，民营企业裁员、降薪现象增多，居民收入增长乏力，叠加部分城市人口流入放缓，不仅抑制购房需求，还导致租金水平承压下行，与利率形成双重挤压，房价缺乏反弹动力。

周以升强调，内地房地产市场的触底反弹，关键在于宏观经济转型与高质量发展。只要居民收入稳步提升、就业市场稳定、产业转型见效，通过整个宏观经济的持续增长，就能重建市场的长期信心，进而缓解当前租金收益率不足的压力，推动房地产市场回归健康发展轨道。

港商可借REITs市场盘活资产

周以升认为，在讨论楼市时，商业房地产往往被忽视，但其对经济与金融体系影响深远。据估算，内地商业房地产规模达四、五十万亿元，虽低于住宅市场的200余万亿元规模，但量级差别并不大，且因其主要由企业与机构持有，直接关联资产负债表，影响到企业本身生存状态，对经济影响深远。

在他看来，内地商业房地产的泡沫化程度显著低于住宅。以核心城市购物中心为例，目前大宗交易的资本化率可达6%以上，REITs（房地产投资信托基金）的隐含资本化率为5-6%，而银行贷款利率低至3厘以下，形成高收益、低成本的良性组合。因此，内地商业房地产相关的证券化和金融市场亦快速发展，目前已发行REITs逾70只，规模达两、三千亿元，数量远超香港。内地与香港房地产资本市场的互动，可通过REITs市场形成新的纽带。

他进一步指出，港资开发商可借助内地REITs市场，将其在内地的资产进行资本化运作，通过较高的定价水平降低融资成本，盘活港资企业在内地资产、甚至境外资产，优化资产负债表。