香港马照跑 楼市不宜为淡而淡｜久利生
发布时间：10:20 2026-09-08 HKT
本港楼价在明确复苏后，后市看法似乎出现一定分歧。市场上开始出现极端睇淡声音，将楼市买卖当成纯粹的短线投机，认定加息预期与宏观气氛将抽走流动性。但若我们回归基本面，便会发现这种为淡而淡的说法，是忽略了楼市深层次的需求韧性与结构性转变。简单来讲，既不会大升，但也难急跌。
一手市场展现惊人承接力
最新数据显示，一手私宅市场展现出惊人的承接力。以近月西南九龙等焦点新盘为例，发展商透过贴市定价策略，迅速引爆市场积压的购买力，次轮销售更刷新认购纪录。若市场真的缺乏资金，断不可能出现如此庞大资金争相入场。这证明资金并非消失，而是在等待明确的入市时机。
有部分观点更以个别银主盘归纳大市走向，则容易以偏概全，亦是炒家典型的对赌揾食心态，忽视业界买租同强与租金破顶的关键讯号。随着政府积极吸纳外来人才，加上本地刚性住屋需求稳健，住宅租金指数连续保持升势。租金向上又拉高了持货的回报率，吸引长线收租及财富管理资金回流，显得更为稳固且可持续。
AI热潮创造很多亿万富翁
上周看到瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿的电视访问，他表示市况未出现逆转，仍属短期整固，主要是租金向上，而利率走势短期仍不确定，租金回报率与按揭利率差不多，估计现阶段需要先消化部分购买力，之后再重新累积。林先生所言甚是，他日前于「星岛房地产发展动向论坛」也解释，深圳作为电子和硬件产业链所在地，在AI热潮下，这些企业在香港上市就会创造出很多亿万富翁。这也解释了为甚么最近港深两地的豪宅市场表现不错。
香港的资产及财富管理业务也会受益于这些亿万富翁的需求，金融业持续推动住宅需求和租金。我也同意，短期楼价可能受制于息口的不确定，但未来2至3年还是可以看好住宅。观乎住宅、商厦及零售最新表现，例如新地刚夺得屯门南延线第16区第二期发展权，连同第一期掌握约6,800伙住宅；长实旗下长江中心二期出租率超过60%，又传获美国量化交易巨头租用。若只着眼于某一地区的短期价格上落，这些可能正是细单位炒家视而不见的地方。
至于市场关注内地的「跨境追税风暴」会否波及楼市，坦白讲，大家根本都莫衷一是，怕且只影响短期气氛。内地人对港楼的需求，歌仔都有得唱：「长和深不要去问。」按照估算，内地人占本地住宅成交约30%，无香港身份买家占比仅约5%……总言之，香港一日马照跑，身份证还有价，楼市都不宜睇得太淡。
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