睇楼近一年不敢入市用家眼白白见楼价升两成林本利：「卖家市」笋盘难寻料楼价续升10%

更新时间：06:00 2026-05-17 HKT
发布时间：06:00 2026-05-17 HKT

香港楼市持续回暖，中原城市领先指数（CCL）日前升穿156点，新盘市场表现尤其炽热，多个新盘均获不少内地买家及本地投资者大手购入。活道教育中心创办人林本利在课堂上，分享一个旧生错过2024及2025年入市机会的个案，即使现时楼价仍处于合理水平，但楼市已变成「卖家市场」，寻找「笋盘」非常困难，有业主更临场反价，他慨叹旧生没有趁楼市淡静进场，现时入市恐怕要多付百多万元。

楼市淡静为买楼良机

林本利表示，近日有一位旧生私讯联络他，焦急地询问「现在应否买楼？」这位旧生表示自己由去年暑假起一直睇楼，眼见楼价持续上升两成，非常挣扎现在应否入市。林本利看对话纪录，发现对方上一次联络已是2023年的事，估计旧生两年没上堂，错过了他过去两年的入市建议，2024及2025年他均提醒学生，应趁楼市淡静、市场憧憬减息时趁低吸纳或上车。

在2024年12月、CCL约137点时，林本利已在《星岛头条》指出楼价重返合理水平（以下），因中原供楼负担比率（400呎单位）历史平均水平为49%，当时H按（跟P按相同）供楼负担比率仅约45.4%，属合理入市水平（以下）。去年3月他出版的著作亦重申这些数据，当时H按的负担比率更降至约44.7%。

2024年12月文章：港楼回至合理水平负担比率低于历史平均林本利：符合10个条件可考虑买楼

林本利透露自己也在2024及2025年，CCL分别约140及135点时购入住宅物业收租，「两层都在2月收楼后第二天便租出」，「只可惜（当时）不少人睇淡，包括测量界高层，风水师傅和新加坡学者等，有人说楼市要跌七成，甚至八成，吓怕市民，不敢入市。」

林本利估计到2028年，楼价仍可至少上升10%。

现楼价合理不贵不平

楼价自去年3月的谷底回升，CCL已累升约15%，林本利直言，现时楼市已转向「卖家市场」，不少业主见市况炽热便反价，「有买家给到业主叫价，有些业主突然不卖封盘，有些反价二三十万，个别惊输蚀的买家选择就范。」现在入市虽然仍较2018至2021年高位（CCL分别为188至191点）低近20%，但在卖家市场下，要寻找「笋盘」已是非常困难。再看供楼负担比率，现时已回升至大约49%，处于2009年后的历史平均水平，「现时楼价不贵也不平，仍属合理水平。」

展望后市，他说仍维持2024年12月的看法，虽然美伊战争可能令联储局延后减息，甚至存在加息的可能，但楼市仍可稳步上升。若工资每年维持上升3%至4%，且供楼息率能回落至2.5厘至2.75厘水平，到2028年，估计楼价仍可至少上升10%，CCL或升至170点或以上。