假如今日有100万元 你会买甚么？ 汪敦敬：四成资金作买楼首期｜百万仓
发布时间：06:00 2026-02-16 HKT
「假如今日有100万元，你会买甚么？」祥益地产总裁汪敦敬坦言自己生活已相当富足，生意早已上了轨道、坐拥约60个物业也为他带来稳定现金流，因此笑言今日有100万元，会选择捐出来做善事。不过，汪敦敬向来关心香港年轻人「向上流动」机会，若他「时光倒流」变成一个坐拥100万元的年轻人，则会动用约四成资金作「上车」首期，余下三成资金买股票、三成保留为现金等待机会，铺路迈向千万资产。
记者 叶卓伟
踏入2026年以来，楼市气氛持续改善，多个新盘销情畅旺，二手楼价指数见逾两年高。汪敦敬早前估计今年本港楼价可升5至10%，他不讳言是「保守预测」，坦言今年超越此升幅也不出奇。他认为楼市有多个利好因素，包括银行持续减息、存款回报低，通胀也在上升；加上近年香港作为金融中心地位提升，相信会吸引更多人来港。
财富分四份：现金、物业、股票、事业
汪敦敬多次在访问及专栏中分享自己的理财理念——将财富分四等份，分别为现金、物业、股票及事业。他向来鼓励年轻人及早「上车」，建议他们若有100万元应第一时间买楼，可考虑屯门码头区、约400万元的两房单位，坦言楼价仍属低水，「争取三字头，如果不行，看看性价比，如果要海景，可能四字头（也可以买）」，首期连同其杂费约40万元，最重要是年轻人持续有工资收入，有现金流能够供楼。这个物业将成为年轻人向上流动、迈向千万资产的重要「筹码」。
置业后余下资金，汪敦敬建议用30万元买股票，另外30万元现金保留下来等机会。「香港、中国股票是偏低的，而且不乏好东西、不乏高息（股票）」，重点是买入一些公司管治、业务发展俱佳的股票作长线投资，也不用担心股价上上落落。
好股一只够 「平均买入法」分散风险
不少专家建议投资者买一篮子股票分散投资，但汪敦敬坦言只要找到具上述条件的好股，买一只已足够。不过，在寻觅好股的过程中，投资者往往要经过一年半载，甚至更长时间观察，因此他建议以「平均买入法」入市来分散风险，例如分开十注买入，一旦选错股，可能买了一两注已发现，投资者还可「中途转軚」。
汪敦敬分享，自己约十年前已发现腾讯（700）是一只好股票、开始买入，2017年请同事坐邮轮到俄罗斯圣彼得堡游玩，发现当地导游也在用微信，于是开始定期收集，也推荐给同事，当时腾讯股价不足200元。他透露近月腾讯调整至500多元也有买入，「见到划算便买」，多年来只买不卖。
港楼平稳升 持货6年可加按「一开二」
说回他建议年轻人及早上车，对年轻人晋身千万资产至关重要。皆因汪敦敬对未来数年楼市前景持乐观态度，相信港楼有条件每年平稳地升5%至10%。他特别为年轻人计计数，若把握楼价低水入市，分别买300万元及400万元两房单位，假设未来十年楼价每年升5%，十年后将分别升值至489万元及652万元。届时可以考虑换一个三房单位，或是加按套现，作为多买一个两房单位的本钱。
若年轻人以千万资产为目标，或为退休做准备，汪敦敬指加按多买一层楼较可取。在买400万元两房单位的例子中，10年后加按可套现310.8万元；届时同类两房单位将价值652万元，若付三成首期买多一个单位，即是需要195.6万元的首期，换言之加按套现金额在支付首期后还可剩超过110万元。
若小业主计得更尽，供楼满第6年后亦可以进行加按，届时可套取169.4万元，届时买同类两房单位的三成首期则为160.8万元。
商舖属进阶投资 「不适合所有人」
汪敦敬30多年前入行任地产代理，坦言物业投资是其老本行，现时拥有50至60个物业。他在2021年疫情期间，先后以8,380万元买尖沙咀汉口道地舖，及以6,680万元买铜锣湾勿地臣街舖位。他不讳言投资商舖不适合所有人，「工商舖是另一样东西来的、是进阶版」。首先是选舖考眼光，要看该街道是「褪气」、「不变」还是重新「纳气」，即要看人流及人气是离开该街道，还是相反地越来越旺。他说其尖沙咀汉口道地舖正是重新立气的例子，自高铁开通后尖沙咀多条街道也重新纳气，再加上其店舖的租户是Bakehouse，是不少旅客热捧的著名烘培店，人流旺上加旺。
其次是一旦涉足商舖投资，便要跟银行「打交道」，「工商舖的价值，就是借得多钱，银行高层会认识你」，汪敦敬坦言过去一年银行三番四次请求他借钱，他往往反问银行一年后在按揭上是收还是放，但银行也回答不了，反映它们对楼市前景的态度不明确，故他每次也拒绝借钱。同时，即是现有物业的贷款水平不高，他也持续降低负债比例。
「Call Loan潮」致跌价循环
汪敦敬坦言近年银行对商业物业的「Call Loan潮」不健康，因「Call Loan是一定令到楼价跌的，如果Call铺，舖价一定跌，为甚么银行会做一个制造跌价的循环呢？其实正常不是这样做。」每次银行向投资者Call Loan，物业进入跌价循环，结果只得一个，就是需要一再Call Loan，「我怎会玩一个这样的游戏？」至于他建议年轻人买住宅物业，由于是民生相关，「基本上是没有Call Loan的」，不过他也提醒年轻人注意个人现金流。
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