地产股迎施政报告兼美国议息 专家采观望态度 忧股价已「Price in」
发布时间：06:00 2025-09-16 HKT
本周金融市场将迎来两大事件，一为本港政府将于周三（17日）公布施政报告，市场正憧憬推出利好楼市政策；二为美国联储局亦将于当地时间周三公布议息结果，目前市场更几乎一面倒预期联储局将会重启减息，因此对于利率变化极为敏感的本地地产股，料将成为本周焦点。不过，高富金融集团投资总监梁伟民认为，今次施政报告在楼市上未必有太多惊喜，加上大部份香港地产股自年中起上升了不少，或已「Price in」减息因素。
政府财政相对紧绌 难减印花税
事实上，本港楼市经历前两年「减辣」政策松绑后，至今仍未迎来预期的回暖形势，以反映楼价表现的中原城市领先指数（CCL）计，由「撤辣」后的153.67跌至今年9月的138.74，累计跌幅近一成。
虽然业界期望政府会于此次施政报告可大力刺激楼市复苏，例如再降低印花税、进一步放宽投资移民买楼及重推置业补助贷款等，但梁伟民认为未必有太实质刺激楼市的政策出台，因为在政府财政相对紧绌下，即使再减印花税，幅度也很有限；更重要的是，买家是否入市，并非取决印花税多少，而是楼价前景。
梁伟民续称，在经济走下坡、人口流出令需求下降等基本面不太配合下，现时市场不太可能凝聚楼价会升的期望，因此单靠减印花税根本带动不了楼价上升。
地产股累计升幅大 基本面未变
对于美国联储局预计将会减息的影响，梁伟民认为将远比施政报告小，一方面是地产股自年中以来已上升了不少，累计升幅近15%至20%，以年初至今计则升幅更大，因此股价并非特别吸引，已「Price in」相关因素。他又以新地（016）为例，尽管仍有很大折让，但市价净值比（P/B）亦回升不少，而且现时正面对的基本面并不见有好明显的好转，例如住宅楼价有下跌压力，写字楼或商场租务仍不振。
另一方面，梁伟民指联储局减息0.25厘后，将来未必会再持续减息，所以对楼市的实质帮助不会太明显。他又提到，即使香港银行跟减，一来未必全跟，二来可减空间也相当有限，因为之前香港未有完全跟足美国加息节奏，目前最优惠利率（Prime Rate）只比加息周期开始前高0.25厘，如果香港银行只是将P回归至加息前水平的话，减息空间顶多0.25厘。同时，大部分楼按都是H按，P只是用来作利率上限。
至于放宽投资移民买楼，梁伟民认为，这个是社会较敏感的话题，相信政府未必会在现时大幅放宽，主要是因为当年投资移民容许买楼，导致楼价大幅上升，令社会怨气加剧。
减息周期吼收息股 可拣基建股
此外，对于美国可能重启减息周期，投资者有何收息股选择？梁伟民建议，收息股可选择中国基建股，例如中铁建（1186）、中交建（1800）及中铁（390）等，主要从事政府所作的基建项目，较少机会被赖帐，而且以上3股的市盈率都很低，只有3至4倍，股息率则有5至6厘。至于传统收息股如内银股及中资电讯股则没有建议，主因股价上升得较多，一旦市场回吐，幅度亦可能较大。
