银行估价回升「大好友」出手投地李声扬：楼市见底或非「狼来了」

更新时间：17:00 2025-08-17 HKT
发布时间：06:30 2025-08-17 HKT

本栏上星期写过「购房通」，会否成事仍是未知之数。不过楼市真的有不少见底迹象，似乎不是「狼来了」。

先看最基本的数字，是租金。始终若以学院派角度看，资产的价值就是未来现金流折现，股票债券房地产皆如此，而住宅的现金流就是出租可收的租金（或自住可以省回的租金）。个个说经济很差，人口外流，但租金指数却刚刚创了新高。中原城市租金指数，按月升1.2%，连升3个月，突破2018年高位，已较低位反弹20%。

楼价指数反复回稳

至于楼价指数方面，算是反复，但仍似是回稳。中原城市领先指数按周升1%，今年楼价暂时累计录得些微升幅。当然，指数仍较高位低近30%。

在外围方面，美国的通胀数字并不太低，但之前预计关税会大幅推高通胀的场景，似乎也未有出现。在特朗普打「开口牌」的情况下，市场似乎预期联储局很有可能在9月中的议息会议再减息。现时利率期货显示，减息机会达到85%。当然，距离会议仍有整个月，此等期望随时可以变。但若真的减息，则银行的按息有机会再下调。

中小行劈按揭利息

事实上，也不用等美国减息，不少银行都已经下调按揭利率。之前本栏提过，银行提高了按揭回赠。到今个月，开始有小型银行索性「劈价」，调低按揭息口，幅度达到0.3厘。现在的按揭息率，可以低至1.9厘（大型银行则是约2.2厘）。但当然了，按息跟随银行拆息变动，若拆息上升（机会不细），按揭利率也会升。但整体而言，计及美国因素，相信按息还是下跌的机会较大。

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讲到银行方面，也看到估价回升。有传媒追踪27个单位，发现中银香港调高了19个的估价（之前一个月是8个），是两年半以来最多。而今个月未有任何单位估价再跌，也是一年多以来首见。

政党建议减印花税

在政策面方面，上星期本栏提过「购房通」，但仍有不少变数。不过近日传媒报道，政府也在考虑调低住宅成交的印花税。皆因政府9月将公布施政报告，多个政党均建议政府扩大「100元印花税」的适用范围，就是变相减印花税。现在400万以下的单位，只用付100元印花税，而政党建议应该适用至600万甚至1000万。更有政党提议，若属本地首置客，1000万以下的成交都应该全免印花税。当然了，政府正面临财赤，若措施实行，政府收入会进一步下跌。不过，由于只涉及楼价较低的楼宇，而且成交可能会大升，所以实际影响未必太大。有专家估计，政府可能只会少收20亿至30亿元的印花税，但此举有望稳住楼市，提振经济，相信政府有机会考虑。

在发展商方面，近年相当低调的信和，刚刚投地成功。信和力压其他7个财团，以11亿元投得屯门海珠路住宅地。这也是政府今个财年首幅批出的地皮。信和素来有「大好友」的称号，今次出价约3900元一呎，较市场预期高出不少。似乎发展商，也开始认为楼市再大幅下跌的空间不大。