「富爸爸」荒谬理论 物业负债不算资产？ 李声扬：贷款才是负债 两者大有分别！
发布时间：06:00 2025-07-27 HKT
本人并非「楼市大好友」，本栏也不是「唱好楼市」。请循其本，笔者只有屯门自住楼一层，可以有多看好楼市？如果真的很看好楼市，就应该买多一两层，对吗？仓位就是一切，只有自住楼，可以有多看好？
不过为何仍有人当本人是「大好友」？很简单，因为坊间情绪悲观之极，只要相对地不悲观，已经变了「大好友」。笔者对楼市的看法，近年没有多大改变：自住的可以入市，买来收租则无谓，搏升值不建议。
近期的楼市走势，其实不错。固然大家会看到不少「蚀让」个案，但不少都是在顶位买落。刚刚公布的中原城市领先指数（CCL），按星期升1%，是16个星期最大升幅，也去到半年高位。指数已经收复今年的失地，也就是说楼价今年已经转跌为升，但当然，较高位仍是跌了30%。
工资上升 买楼更易
但正所谓「半杯水」心态，同时间，你也可以看成「买楼容易了30%」。况且，虽然人人讲到经济玩完，但香港失业率仍低（近一两个月有反弹迹象），工资中位数也在上升。换言之，买楼比之前容易了不少。
但当然了，大家对楼市的看法，都是一时一样，也是龙门任搬。楼价高时，就认为自己只是想安居乐业。但楼价跌时，又觉得即使自住都好，若楼价大跌，自己很蚀底。这也是人之常情。
笔者不能保证楼价不会跌，但之前文章已写过，还要将租金收入（或省回的开支）计算在内。换个讲法，即使今天买楼，十年后楼价微跌，但省回了十年租金，仍是除笨有精（当然坚持自己将资金全买美股可以升几倍，是另一课题）。
而在众多楼市迷思中，笔者认为「物业是负债，不是资产」的讲法，最为荒谬。据说是那位「富爸爸」清崎发扬光大，不少人就人云亦云。
「物业是负债，不是资产」？对不起，讲的人连财经101都不知道。不如读返两堂会计或经济101，了解甚么是负债，甚么是资产。所有公司的财务报表，物业都是「资产」。有哪一只字你不明白？还是坚持「这只是会计佬把戏」？
楼宇贷款才是负债
当然，实际的情况是绝大多数人（包括笔者）都要用按揭，买完楼，都要供楼。所以有人就认为，这是「负债」。而若果楼价大跌，也的确有机会变成负资产。
可是，要搞清楚，不是「物业」是负债，是你那笔贷款才是负债。两者大有分别呀！
但有些人认为，这只是文字游戏，皆因多数人都要用按揭。实际上，是「资产」和「负债」「打孖上」。可是还是要搞清楚，物业的部份，当然是资产。
换个想法，其实根本绝大多数资产都可以借钱去买。用孖展买股票、买债、买金、买比特币的大有人在。若价格大跌，也会成为负资产。但难道股票、债券、黄金、比特币都不是资产，而是负债？
物业可带来现金流
况且，若是香港的住宅物业，基本上必定可以带来现金流。是否吸引，另一回事。但肯定的是，即使最差的凶宅，也可以租出去拿回几千月元入。没有人租，也可以自住，省回租金。当迷你仓，也是可以。这些当然是现金流。所以，物业怎会是负债？
由「物业是负债，不是资产」此说大行其道，可见不少人的思维，混乱之极。再讲一次，笔者不能保证楼价会升，甚至不可能排除楼价会大跌，但任何情况下，楼宇还是资产。你的股票跌50%，还是资产。
Patreon作者 李声扬
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