十大屋苑几乎全数供平过租 入市良机何时出现？ 李声扬：人人都说买楼正傻仔之时
发布时间：06:00 2025-05-25 HKT
早前笔者到网台做节目，内容是有关「供楼定租楼好」。置业是人生大决定，不能儿戏，也不易三言两语讲完。但若想要简单答案，笔者还是可以答：除非有父母支持，又或者打算在可见将来离开香港。否则的话，买楼应该还是较租楼好。但港楼只宜自住，若炒卖或买来收租，笔者仍不建议。
供楼定租楼，涉及很多问题。计死数之前，很多问题和数字未必有关。首先，若阁下打算几年内离开香港，那就不用买楼。另外，对后生仔女来说，其实跟父母同住，在财务上可能最划算。不用交租，不用交水电煤，甚至上班也带饭，家用就只是意思意思。当然和双亲同住，总有一定磨擦，但计算下来，应该还是除笨有精。最后，也有些人家境较好，若父母愿意出首期，甚至愿意帮你供楼——那当然是供楼好啦。
拥有物业带来安全感
撇除以上因素，若阁下不会离港，又不会和父母同住，不靠父母。那剩下的选择，就是供楼还是租楼。不过在计数前，还有其他非数字的考虑。首先，拥有物业，的确带来安全感，至少不用担心被人加租，也不用担心几年搬一次屋（笔者最怕）。况且，到年纪渐长时，有时租屋也可能遇到困难。另外，曾几何时，拥有物业，某程度上较方便阁下结识异性（不过据说现在是相反，住公屋才是大赢家，又是另一个故事）。最后，不少未买过楼的人忽略了，自置物业是个很好的「后备资金来源」。例如笔者向来都不留现金，100%股票。但若真的应急用钱，点算？将自住物业加按，是一个便宜方便的资金来源。
好了，真的去到供楼和租楼的抉择。和很多人想像中不同，「楼价会升还是跌」，其实并不是重点。首先，我们讨论是自住，不是投资。当然，笔者不认为「自住楼就不怕跌」，问题是置业是长远的决定。十年三十年后的楼价，其实无甚人可以准确预计。君不见2020年前，人人觉得楼价只升不跌？同样地，同一班人，现在却认为楼价有排衰。大家都只是见升唱升，见跌讲跌，不用太认真。
通胀带动长远楼价升
不过若要笔者瞎猜，几年后的楼价我不敢讲，但三十年后，相信还是比现在高，通胀嘛。但现在是否「最好时机」，会不会再跌，笔者就不知道了。只是历来看到，最好时机，就往往是人人都说「买楼正傻仔」的时间。
这就去到最后一个问题：机会成本计算。若自住多年，最后楼价打和，阁下当然是赚了不少——因为若不买楼，你还是要交租。现在的情况是，租金一直上升，没有太大回落。但楼价在跌，而最近息口也在跌，所以供楼开支在跌。笔者写过几次的「供平过租」，现在变得普遍，十大屋苑，差不多全数是「供平过租」。在美孚新村的情况，供楼比租楼平三成。
当然了，近期供楼利息回落，和港元拆息大跌有关。笔者相信，这也是很短期的现象。但无论如何，不供楼，还是要交租。若不打算离港，又没有父母支持，似乎还是买楼较好。
实务上的一个问题是，何来首期？但现在楼价回落不少，按揭政策也放宽了，要储细价楼的几十万首期，应该不是难过登天。
最后一个问题：有人会提到，既然笔者说机会成本，那我将首期的那份钱，拿去投资股市，一年赚到8-10%，不是更好？这讲法，也有一定道理。而正是因为此原因，笔者不建议买楼投资或收租。不过话说回头，阁下又是否真的能做到一年8-10%？不错，这是美股的长期平均回报。但多数人，却是跑输大市，升少少走人，跌少少止蚀。所以最紧要对自己坦白，若投资成绩不算理想，就不要这样想了。平行时空下，这笔钱不做首期，分分钟阁下炒股票全输掉。
Patreon作者 李声扬
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