投机者扬言炒楼更胜美债 回报5厘 李声扬：「动物本能」一旦出现 楼价或真正见底
发布时间：06:00 2025-02-09 HKT
相信大家都听过著名投资者Ken Sir（吕宇健）。笔者和Ken Sir曾经在投资讲座碰面，也有过合作，但称不上相识。本文只是从公开资料讨论。
Ken Sir斥2,565万短炒
话说Ken Sir近期频频入市，两星期真金白银拿出2,565万，买了5个单位。当中详情，大家可以免费在网上找到，笔者不再重复细节。Ken Sir买的单位，4个是荃景围单位（荃德中心和荃湾中心），每个约300万，另一个则是擎天半岛单位，近1,400万。
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所为何事？当然是为赚钱。Ken Sir也讲明，打算短炒，而非长期收租。不过据笔者理解，Ken Sir也有提到荃湾单位的租金回报。笔者猜想，若无法以心水价卖出，或市况转差，Ken Sir可能变阵收租，租金够高，就至少有一定防守性。
并非特别看好楼市
有趣的是，Ken Sir声称并非特别看好楼市。至少根据他的访问所言，他只是认为近期会出现「小阳春」。Ken Sir认为，楼市未来几年，仍是下跌。
跌市都买货？也无不可。Ken Sir认为这些物业够「低水」，跌市中也可以获利。当然，Ken Sir之前也试过2020年入市，后来被人质疑「睇错市」。笔者认为不用执著于这些网上的口水战，反正人的想法随时可以变，只有赚蚀才是最真实，而即使神级投资者，也不可能次次赢钱。
笔者并非楼市专家，也没有炒过楼，甚至没有试过买楼收租。但仍希望从门外汉的角度，看看Ken Sir为何入市、为何选择以上操作。
细价楼流转快、成本低
先说荃湾的几个单位。留意成交价格，大约是300万上下。这些单位，仍可以做到九成按揭，相信不少买家可以负担。Ken Sir多次提过，喜欢流转快、成交频密的物业，村屋就并非他杯茶。
另一方面，荃湾的几个单位，部份是以低过300万成交。这代表甚么？代表印花税只要100元，大大减低成本。
还有一点，Ken Sir提到，荃湾几个物业租金回报率可以达到近5厘，「好过买美债」。当然要准确计算租金回报颇有难度，放租也涉及各种洗费，也不一定即时能租出。但整体来说，Ken Sir的「5厘回报」，应该没有夸大很多。
至于擎天半岛的单位，更加简单，据报是银主盘，往往就是「执平货」的好时机。
市场已有不少吸引物业
整理一大轮后，结论是：似乎现在市场上，已经有不少相当吸引的物业。当然大家都是跟红顶白，十年前大多数人认为楼价只升不跌，现在则有人说要跌到变零。这些讲法，实在不用太认真。
客观的是：首先，不少物业已跌至首期不用30万，对于真正用家来说，相当吸引，也可以负担。同时间，300万以下的物业，100元的印花税，也够吸引。
随时有投机者复制操作
此外，部份物业的租金回报率，似乎已经去到4厘以上。据差饷物业估价署公布，实用面积431方呎以下的细单位，租金回报率已达3.7厘，是13年高位。而同时间，租金也一直在升，很多人关心的「供平过租」个案，有机会变得更加普遍。
Ken Sir认为楼市未来数年仍是看淡，入市只是为短炒。不过，他提到的入市因素，其实亦可能支持楼市触底反弹。甚至乎，以Ken Sir的江湖地位，若他短炒成功，相信会吸引更多投机者入市，又或者已经有人静俏俏地复制Ken Sir的操作。这些「动物本能」（Animal Spirit）一旦出现，楼价就可能不止是小阳春，而是真正见底了。
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