出租单位酿命案变「凶宅」
发布时间：03:00 2026-09-22 HKT
近期柴湾杏花邨一个出租单位发生命案，一名从事资讯科技行业男子怀疑因进行高风险投资后债台高筑，与妻子发生争执后将其杀害；据了解，涉案单位以月租逾2万元出租。当出租单位发生死亡或刑事案件时，究竟业主应如何自处？执业大律师陆伟雄接受本报访问时指出，业主首要是配合警方调查，待单位解封后，亦须先厘清原有租约及退租安排。
陆伟雄表示，涉案单位事发后被警方封锁，以搜集血迹、脚印、指纹等证据，警方会在合理期限内完成相关工作。业主要先等待警方完成调查并解封单位，才可在合法程序下收回物业及处理后续事宜。
程序一：等待警方完成调查及解封
单位解封后，业主应先向警方了解日后是否仍可能需要重返现场进一步搜证，或是否须保留单位作为实物证据，并宜取得正式书面回复，以免在清洁、维修或重新招租后引起争议。
程序二：解封后确认是否仍须保留现场
业主不宜贸然出租或出售单位。租约不会因事件而自动消失。若租约仍在有效期内，业主应先与死者家属沟通，了解对方是否继续履行租约；若不再租住，则须签署正式退租文件，终止原有租务合约。待完成相关程序后，业主才可合法重新处理物业。
不少业主关注，若出租单位不幸发生自杀、谋杀或严重意外等非自然死亡事件，导致物业被市场标签为「凶宅」，日后无论租金或卖价均可能大幅折让，业主是否有权向涉事租客或死者遗产追讨有关损失？陆伟雄指出，若租约事前已清楚列明，承租人不得在单位内作出导致物业成为「凶宅」的行为，并明确订立违约赔偿条款，业主的追讨基础会相对清晰。
程序三：厘清租约及办妥退租
追讨对象方面，陆伟雄表示，这取决于责任人是否在世。若涉事租客仍在世，业主可直接向其个人提出民事诉讼；但若当事人已在事件中离世，例如租客在屋内身亡，业主则只能在法律责任成立的前提下，向遗产承办人或管理人代表追讨。不少个案中当事人往往因债台高筑或经济困境而轻生，即使业主取得法律上可追讨的权利，实际上亦未必能收回款项，「追都无意思，因为根本无钱还。」
业主可否向租客索偿？
对业主而言，若银行知悉单位属「凶宅」，在风险评估下或未必愿意「估足价」，令买家需要预备更多首期，或面对较严格的按揭审批条件。这属银行的商业考量及风险管理，并非业主或买家可完全控制。
就日后重新出租或出售单位，陆伟雄指出，法律并无规定业主必须主动披露单位曾发生凶案。而香港物业交易一般采「买家自负」原则，业主未必有责任主动交代单位曾发生的负面事件，例如凶案或漏水等情况。不过，若准买家或准租客主动查询单位是否曾有人死亡、是否发生过命案，就必须如实交代。若业主或代理刻意隐瞒，甚至作出「无人死过」等失实陈述，便可能构成失实陈述。
