慎防银行对旧楼按揭手紧
发布时间：03:00 2025-10-21 HKT
买楼成本高，首置人士预算不足，或会考虑入市旧式单幢楼或唐楼。事实上，市场上部分楼龄达40、50年以上的旧式单幢楼或唐楼，楼价可以比同类型新楼低近3至4成。除了价钱相宜，现时楼价400万元或以下的物业印花税只需100元，入市成本较低的情况下，这类旧式单幢楼或唐楼亦受部份上车客及投资客欢迎。
楼龄高或无法借足30年
旧楼按揭成数及息率与一般私楼相若，透过银行一般最高可承造7成按揭，如透过按揭保险计划，楼价1000万元或以下更可承造最高9成按揭。不过，按揭年期上则需要特别留意，银行一般会以「75减楼龄或人龄」计算最长还款年期，年期上限为30年，个别银行或会以「80减楼龄或人龄」计算，如楼龄越高，申请按揭时便越有机会不能承造30年按揭。
还款年期越短，每月供款额则越高，每月入息要求亦会同步增加。假设贷款额为100万元，按息为3.375厘，如以还款年期为30年计算，每月供款为4421元，入息要求为8842元；如以还款年期为25年计算，每月供款将增加518元，至4939元，入息要求增加1037元，至9879元。因此有意购入高楼龄物业的人士，入市前应仔细审视自身经济能力，以免计错数。
由于旧楼成交一般较少，加上楼龄高，银行在估价方面会较为谨慎，或会派人上门验楼视察。而唐楼单位质素较为参差而且欠缺保养，银行有机会调低估价，影响最终借贷金额。若银行发现单位涉及大规模改动，如僭建或违规改建成㓥房，或会拒绝批出按揭，而买家购买单位后亦有机会需要负上相关法律责任。建议入市前先向地产代理了解物业质素，或者委派专业人士为单位作详细检查。
涉僭建改㓥房或拒批
每间银行对旧楼的估价审批标准不一，而旧楼审批时间或较一般私楼需时，建议买家预留足够时间处理按揭事宜，以免失预算，有需要亦可向大型按揭转介公司查询。
