连续两季近乎零卖地 让楼市休养生息
发布时间：03:00 2025-07-12 HKT
政府昨公布本财年第二季卖地计划，将推出荃湾一幅住宅地，涉及780个单位。这幅土地位处永顺街和德士古道交界，无论交通网络抑或社区配套都算完善，具一定吸引力，相信市场投标意欲会比较高。但这次卖地，焦点并不在于土地本身，反而是让人看到当局在卖地一事上态度非常审慎、克制。事实上，今次已是政府连续两季近乎零卖地，这个现象本身就颇堪玩味。
目前，本港土地供应处于平稳的水平——上述荃湾住宅地的780个单位，加上6个私人发展和重建项目提供的4170伙，第二季合共供应4950个单位；再看上半年的数字，合共提供6000伙，已占了全年度供应目标的45%，这还未计及发展商坐拥不少库存。但与此同时，在供应足够的情况下，市场需求却不甚殷切，主要原因是环球息口依旧高企、内地经济复苏力度也没有预期中那么强劲，这些客观因素均不容易在短期内有所改变。
楼市处于漫长调整期
即将推出的荃湾住宅地，或会因为规模不大、拥有成熟社区配套而不致于流标——参考过去数个季度的情况，大围或早前小沥源的土地，都能成功售出。然而，这次荃湾住宅地即使真的顺利卖出，恐怕亦不足以扭转近年市道低迷的局面。事实上，只要参考去年全年（1月至12月）地价收益仅81亿元的事实，再看看市场对政府三催四请发展北都的呼吁无动于衷，大概就可看到真像。
发展局局长宁汉豪在昨天的记者会上说，近期私人住宅市场持续向上，交易个案有上升趋势，租务市场亦坚稳，证明房地产市场向好。主事官员发放正能量，无可厚非，所举出的例子也符合部分事实，但若考虑整个大环境，不能否认限制因素依然颇多。本年度楼市虽略有好转，但仍处于一个相当漫长的调整期，所以大家似乎没有太过乐观的理由。
所谓限制因素，主要源自外部，特别是美国。下月关税战又会重启，全球市场走势不明朗，香港肯定不可能独善其身。关税战阴霾下美息走势如何，大家心里无底，有分析预计美联储将于9月减息，更保守的预期是可能延至10月及12月才出手，因为美联储官员需要时间分析通胀数据。鉴于息口仍处于高位，其走势又悬而未决，意味发展商发展成本高企、现金流受压的困局将会持续一段时间，资产市场、信贷质素、投资和消费，均得不到有力支撑。有见及此，精明的发展商自然懂得判断情势、规避风险。
消极推出免贻人口实
政府岂是省油的灯？它在推地时肯定考虑了过去招标时的市场反应。倘在市道不好的时候积极卖地，流标闹剧必将上演，对当局造成尴尬；可是，它却不能「咩都唔做」，所以近两季均只推出一块土地招标，以免贻人口实。政府的盘算可能是这样：既然市场需求不是很大，供应量又充足，那就不必太过进取。
未来一段时间，形格势禁，一定影响发展商投地意欲，故此我们没有理由相信今年卖地成绩会非常理想。政府此时应该做的，就是让楼市在漫长的调整期中休养生息，因应市况灵活推地。当一个更好的外部环境出现，整个市道自然好起来。
