企业热话——强强联手 冀纳按揭中介步入正轨

置业是人生大事，揾按揭时更需细心，小心选择信誉良好的按揭中介帮手，不单祇可免受骗，更能轻松选取合适的按揭方案。AAHorses极马按揭转介的义务顾问股坛红绿灯顾问有限公司董事长黄锦康，还找来香港股票分析师协会主席邓声兴Kenny担任代言人，他们异口同声地指物业按揭其实是属于借贷杠杆，所以如果做按揭中介对杠杆投资有认识，实在可给予按揭客户更好的建议。
　　所谓的杠杆，是引用阿基米德的杠杆原理，利用小额的资金进行数倍于原始金额的操作，坊间说杠杆投资，都会联想起衍生工具的投资，如窝轮等便是以小额投资数倍的实际股份，应用杠杆最主要的目的，是以少量的投入获取数倍的收益当然是针对股价上升而言；反之，如果实际股价下跌，投资者便会相应地有数倍的损失。邓声兴指一般人都不以为意，其实物业按揭，是一个高杠杆比率的投资！

按揭是杠杆投资
　　身为香港股票分析师协会主席的Kenny，今次成为AAHorses极马按揭转介的代言人，完全因为黄锦康师傅。黄师傅二十年前是按揭转介界的旗手，堪称按揭转介业的「教父」，当年已深明杠杆式借贷买楼，一处理不当，后患无穷，此亦是九七后令人闻风丧胆的负资产症结所在，并花了十年心血推动「先了解后投资」帮助置业人士，更因而得到国家教育部单位教育电视台及北京师范大学颁予十大中华经济英才首奖，但黄师傅最近十年配合一带一路国策，忙于在海外事务；今番回港，有感楼市要急须复兴「先了解后投资」运动，而这个理念与代表金融服务界的特首选委Kenny一拍即合！
　　黄师傅说：「当年与Kenny是在一个电视节目上认识，大家齐齐在讲股票投资，而我负责逢星期五节目中预测下周股市升或跌，要是升便是绿灯，跌便是红灯，这环节便叫股坛红绿灯。至今年，我在离开香港十多年后再归来，便以「股坛红绿灯」的身份，成为AAHorses极马按揭转介的义务顾问，并发现香港人对按揭是杠杆借贷的概念，至今还未能普及，所以便找来当日的拍档Kenny，以义务性质，实行从训练按揭中介开始，再而提升普通大众对按揭、对投资、对财富管理的认识。」

要分清高低杠杆按揭
　　买楼等于是买砖头是一般人的概念，但Kenny却说买楼做按揭，便不仅是是买砖头那么简单，「买股票等投资工具，如果你想的可以上午买、下午卖。但买楼却不同，很多人以为买楼自住便不是投资，但实际上动用上一笔为数可观的现金去买资产，这便是一项投资，而这项投资有些人更是投入毕生积蓄在首期上，并且背负上十年，甚至二十年、三十年的按揭供楼，在这长时间内，任何利息的变化、楼价的变化、供楼人个人收入，以至家庭需要的变化等，都会影响供楼的现金流，变数真是十分之多。」
　　他续说：「如果按揭成数高，即是代表风险愈高，股票、基金等投资市场都有投资工具减低投资者风险，然而物业市场便没有，万一市况逆转，买家便要完全需要承受投资风险。尤其是买楼的人，很可能是将一生的积蓄放入去，所承担的风险便是用一生积蓄去博，所以在买楼前，更加需要了解买楼投资的杠杆原理，亦都是所讲『先了解后投资』。」
　　黄师傅亦说：「买楼的人士要理解到高低杠杆在甚么时候应用，在楼价上升时可以用高杠杆，到楼价在向下轨时，便要考虑选择低杠杆。甚么是高、甚么是低？高即是按揭成数可以高一点，反之按揭成数低便是低杠杆，譬如8成按揭杠杆比率便是5倍，而9成按揭杠杆比率便有10倍。所以选择哪种杠杆比率，除了要看外围的因素，还要看个人的财务状况、还款能力等因素。」
　　Kenny再以实例解说：「举例在楼价下跌轨时，买1000万的楼做了5成按揭的，楼价下跌三成，即是已经蚀了首期中的300万，你还有200万，仍属资可抵债。但做9成按揭的，不但蚀了首期的100万，而且还资不抵债200万，成为负资产一族！」

必须独立专业的顾问
　　正正因为求个安乐窝是很多人的梦想，香港楼价高昂，买楼做按揭几乎是必定需要的，可是由找按揭中介到按揭方案，各项细节又有很多地方需要注意，在面对要投入大量金钱时，真的十分需要专业的建议，Kenny说：「现在做按揭中介的从业员大多出自物业代理，我觉得应该效法独立理财顾问（Independent Financial Planner），独立于物业代理，不以推销客户买楼做业主为主要目的，反而帮助客户分析按揭方案，甚至对他们的财务情况作出适当的建议。」
　　Kenny直言投资股票、买保险，甚至销售楼宇，都要领有专业牌照，但按揭中介却还没有，他说：「要投资一生的积蓄，给建议的按揭中介，真是要有专业的投资知识，而不是简单地介绍银行，所以我觉得最起码都要有如证券及期货事务监察委员会所设的资格考试卷一的资格！」
　　黄师傅说：「理财的杠杆原理，其实是很基本的理财概念，在外国可能在小学的课程内，小学生经已基本明白理财概念，然而香港的课程没涵盖，而且很多人都不是理解得十分全面，所以有需要教育大家，尤其是『先了解后投资』的概念。」
新公司从正式规范开始
　　黄师傅就是觉得从事物业按揭中介的，有需要提供恰当、全面的理财概念，甚至能给予专业财务策划的意见。AAHorses极马按揭转介在今年成立，便是以「独立按揭中介」自居，期望有别于物业代理兼任按揭中介的角色，一心提供按揭方案专业分析的服务，为准业主争取最佳的按揭方案，甚至会为他们分析财务状况，并且给予合适的财务建议，而非为做成按揭生意而游说。倘若个别客户财务状况并不稳健，更会劝喻客户少借为妙！
　　当日AAHorses极马按揭转介成立，黄师傅成为公司的义务顾问时，便一心一意要提升按揭中介的专业水准，以良心服务香港广大市民，黄师傅说：「我期望通过香港股票分析师协会提供的专业讲座，让中介能得到专业培训，不单能掌握投资概念，更需要有财富管理知识，从而对委托人提供专业的分析，而不是只是『驳脚经纪』那么简单！最终期望这行业一如证券投资界般，可以达到能成为『独立按揭中介』，成为一个专业的行业，为香港以至大湾区的楼市及金融稳定作出贡献。」
Jacky哥