法理之间——契约受阻
林国辉
2021-03-19 04:17 HKT
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西营盘URSUS Fitness出现大型群组疫情爆发，不少人担心这会成为第五波先兆，令政府再收紧防疫措施，百业艰难。原讼庭近期于 The Center（76） Limited v Victory Serviced Office（HK） Limited [2020] HKCFI 2881一案中表达法庭于租客引用「契约受阻」原则（Frustration）的应用。
该案中，原告人和答辩人于二○一九年六月签定租赁协议，但自二○二○年二月起，答辩人未能全额付清该房租金。业主同年六月展开法律程序，追讨欠缴租金。答辩人提出Frustration为辩护理由之一。他指社会混乱和COVID-19，租约在Frustration原则下应被视为没法律效力。
虽然法院承认，COVID-19和社会混乱都是执行租赁协议时未能预见，而这些事件确实令答辩人业务经营艰难。但法庭指，该案租客实际上是试图在不支付租金情况下保住房屋，从而赚取收入。由于租客没即时把房屋交还给业主，所以答辩人缺乏诚意（lack of good faith）的行为和Frustration的原则背道而驰。此外，法庭认为该案租客没任何证据表明房屋被毁坏或变得不适合使用，所以租客基于停租条款（rent suspension clause）提出的另一项抗辩也被驳回。
所以各位读者谨记，法庭对Frustration此原则应用是很狭隘，即使考虑到全球流行病危机，这不是一个可以轻易引用的辩护。除非有明显证据指双方义务因不可预见的事而无法进行，或房屋在相当长时间内无法使用，各方仍应履行租约规定的法律义务。所以大家签署任何合同时必须三思而后行，不能依靠frustration原则来逃避不好的交易！
林国辉
该案中，原告人和答辩人于二○一九年六月签定租赁协议，但自二○二○年二月起，答辩人未能全额付清该房租金。业主同年六月展开法律程序，追讨欠缴租金。答辩人提出Frustration为辩护理由之一。他指社会混乱和COVID-19，租约在Frustration原则下应被视为没法律效力。
虽然法院承认，COVID-19和社会混乱都是执行租赁协议时未能预见，而这些事件确实令答辩人业务经营艰难。但法庭指，该案租客实际上是试图在不支付租金情况下保住房屋，从而赚取收入。由于租客没即时把房屋交还给业主，所以答辩人缺乏诚意（lack of good faith）的行为和Frustration的原则背道而驰。此外，法庭认为该案租客没任何证据表明房屋被毁坏或变得不适合使用，所以租客基于停租条款（rent suspension clause）提出的另一项抗辩也被驳回。
所以各位读者谨记，法庭对Frustration此原则应用是很狭隘，即使考虑到全球流行病危机，这不是一个可以轻易引用的辩护。除非有明显证据指双方义务因不可预见的事而无法进行，或房屋在相当长时间内无法使用，各方仍应履行租约规定的法律义务。所以大家签署任何合同时必须三思而后行，不能依靠frustration原则来逃避不好的交易！
林国辉
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