陈启豪 - 「谷底」未见 「上车」要等？ | 二叔公启事录
陈启豪
2025-01-13 02:00 HKT
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香港楼市去年走势波动，反映大型屋苑二手楼价走势的中原城市领先指数去年累跌近7%。不过，市场实际的下调幅度恐怕更大。从近期成交个案可见，不少业主蚀让离场，亏损动辄2至3成，部分更高达4成，反映楼价下跌的实况比机构的数据更为严峻。
市场普遍认为，近年港人的移民潮是导致楼价下跌的主因。然而值得留意的是，即使移民潮高峰期已过，楼价跌势并未止歇。事实上，不少蚀让个案背后，反映了更深层的问题。尽管本地自住需求仍在，但在目前经济环境下，不少业主已难以继续负担供楼支出，最终不得不低价离场，情况令人关注。
要扭转楼市跌势，市场仍需要过3关。第1关是息口。今年虽有望减息，但步伐和幅度恐怕不如市场预期。以往经验所见，减息对香港楼市刺激作用往往要延后数月才能浮现。第2关是供应，目前市场已取预售证或等待预售证的新盘多达4万多伙，要消化这批货量绝非朝夕之事。第3关就是外围环境，美国总统大选、环球地缘政局变化等不确定因素，都为楼市添上变数。
当然，市场亦存在支持因素。去年人才计划批出近29万份签证，这批新来港人士为楼市带来潜在需求。特别是在豪宅市场，不少新盘都见到内地客出手，逾亿元成交中占了不少比例，经过两年调整后，部分地区的楼价确实较以前更具吸引力。
惟这波楼市调整持续超过两年，市场观望气氛转浓，固然与供应及息口因素有关，但更重要的或许是市民对前景信心不足。大量新盘陆续推出，加上本地就业市道及营商环境仍待改善，要楼市止跌，恐怕仍需一段时日。
霭华押业主席
陈启豪
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