陈启豪 - 呼吸Plan风险浮现｜二叔公启事录
陈启豪
2023-12-18 00:00 HKT
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当前楼市正处加息周期，随著楼价持续下跌和负资产个案的增加，市场忧虑出现「call loan」潮。一般而言，买家只要准时供款，银行很少会主动「call loan」。不过，近年采用「呼吸Plan」入市的买家来说情况或者比较严峻，面对高息环境之下，部分人因无法供款，导致住宅物业沦为银主盘。
「呼吸PLAN」的基本概念是提供一个毋须入息审查和压力测试的高成数按揭贷款，主要由发展商旗下的财务公司提供，而不涉及银行审批。买家可以轻松承做高达8至9成的按揭贷款，对于有供款能力但缺乏手头资金的人来说，是一个吸引的选择。
然而，「呼吸PLAN」的按揭息率设计存在一定的风险。这种计划通常有2至3年的低息期，期间利息介乎2至3厘。但「蜜月期」一旦结束，按揭息率就会急剧上升，甚至达到P+3厘的水平，在当前的高息环境下，意味着利息可能高达8厘。
许多买家原本计划在享受「呼吸Plan」的初期低息优惠后，转向传统银行进行按揭贷款，以继续享受较低的利息率。然而，由于楼价的下跌，这些买家在进行转按时面临估价不足，需要「抬钱」上会的问题，而选择「呼吸Plan」的买家往往在资金方面已经捉襟见肘。如果转按失败，他们只能承受高昂的利息，若无法承担，可能会被逼面对「call loan」的局面，进而导致物业成为银主盘。
虽「呼吸Plan」近年已买少见少，但早年采用「呼吸Plan」的风险正在浮现，买家面临巨大财务压力。对于正在考虑入市的买家来说，须谨慎评估自己的财务状况和市场风险，尤其是当前存在极大不确定性，入市必须量力而为。
霭华押业主席
陈启豪
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