子非鱼 - 村屋买卖（一）｜非鱼论市
近2至3年笔者公司接到的村屋买卖按揭查询比率有所下降，而成交价亦比大巿落后，究其原因相信是与放宽按揭有关。
在2019年10月林郑Plan前，楼价600万元以下物业在才能申请高成数按揭。当楼价超过600万元，按揭成数就大幅下降至6成。当时新界地区近港铁站的私楼，如面积约400方呎的2房单位，楼价都贴近600万元；至于质素较好、交通较方便或面积稍大的的单位，楼价往往超过600万元，买家就没法申请高成数按揭。
对于4人家庭来说，400方呎的2房单位，生活环境算是较为挤逼。碍于首期资金，这些家庭没法买更好的私楼，唯有转战村屋。以新界北为例，当时有公共小巴到附近的传统700方呎村屋，中层单位售价也只是500万元左右，顶层连天台或地下连花园也只是600万元左右，刚好可申请高成数按揭。当林郑Plan、紧随其后的波叔Plan和家超Plan推出后，能申请高成数按揭的楼价范围大幅调升，少首期、高收入人士的选择就变得较多，不一定要选村屋了。
林郑Plan推出一刻是近几年的楼巿高位，当推出后中价单位有一段时间跑赢大巿，反观村屋成交疏落之余、成交价亦相当窒碍，近月楼巿调整，村屋价格亦有跟随巿况下跌。近期公司收到查询购买村屋的数量有所增加，似乎价格调整后又变得相当吸引。
笔者在年前有简略介绍过村屋买卖及按揭要注意的地方，今次尝试更深入讲解。不过村屋种类繁多，笔者只集中讲解最常见的新界原居民「丁屋」，至于其他「老屋」或非常规面积的私人兴建村屋则无法一一详述。
近期查询数量增加
「丁屋」比非常规村屋交易比较常见，较为容易找到银行申请按揭。在旧村内许多时会混杂不同类型的村屋，准买家睇楼时务必向地产代理查询村屋类型，以免申请按揭触礁。
「丁屋」一般规定楼层不能超过3层（中式叫法即地下、二楼、三楼）、土地上盖面积不超过65.03平方米（即每层约700方呎）、总楼高不能超过7.62米或有些情况下8.23米（25或27呎高）、天台上可以建一个不多于2.14米高（约7呎）及7.44平方米（约80方呎）的楼梯顶篷。
另外，不可兴建多于2个露台及1个露台上盖。露台及露台上盖的深度不能超过1.22米深（约4呎）、只能建在同一方向的墙上及不能围封。譬如一间内栊面积800方呎、或4层高，或在2个方向有露台的村屋，就不会是丁屋、或可能有僭建之嫌了。
准买家可以在查册内找到土地批约编号（Government Lease）并且购买该文件，如有列明上述标准规定的，都属于「丁屋」。
星之谷按揭转介及移民顾问
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