财金解码本报记者 - 连环出招撑楼市 内房股吼位吸纳｜财金解码

酝酿多时的内房利好政策终在近期密密出台，受惠整体政策力度超过市场预期，内地民众的置业信心可望恢复，提振市场对内房「金九银十」憧憬，内房板块上周气氛明显好转，多只已超跌及面对债务问题的弱势内房更获资金趁势低捞热炒。随着扶持政策落地，加上具潜在加码憧憬，有利内房股筑底回升，除发展商外，产业链各板块如物管、家电等皆可考虑吼位操作。

中央近日多帆并举刺激疲弱经济，当中于经济及产业上牵涉面广的楼市迎来放宽调控的连串利好。纵然行业基调上，国家未有就「房住不炒」的政策重心松口风，但连串扶持政策到位，包括「北上广深」四个一线城市及重点城市落实「认房不认贷」及全国下调首付比例，配合官媒《证券时报》提出限制性政策可因城施策尽快取消等，皆令市场憧憬内房可见进一步的刺激政策支持，推动资金对内房股的积极性有所提高。

新楼销售今明两月料反弹

瑞信预计，因应近期内地一线城市放宽按揭政策，新房销售料于9、10月见反弹。当二线城市亦采取类同措施，则料新房销售可持续3个星期平均反弹50%，并相信一线城市反弹更强劲及持久。该行并从业绩看，料国企续跑民企，拥投资物业的发展商会更胜一筹。

业内首选为润地（1109），因其转型为商业物业营运商；以及越秀地产（123），主因受惠一线城市房策放宽，利好市场份额。

摩通表示，受惠近期政策利好措施，料内房股在未来数周售楼数据较强下，短期股价强势，短线看好龙湖（960）、碧服（6098）及新城发展（1030）等高啤打民营内房物管股或跑赢；国企则认为中海外（688）及保利物业（6049）或具较多上升空间。该行并指出，内房业虽波动，但部分公司增长未脱轨，如建发国际（1908）、中海物业（2669）、华润万象（1209）上半年盈利均增长逾30%。

不过，个别大行对提振政策看法仍较保守。花旗指出，大部分内房销售前景不明朗，在政策扶持下偏向看跌，但预期9月出现复苏，11月则为评估政策效果的真正时机。至于楼市能否持续复苏，取决于居民对就业及收入的预期改善，楼价平稳及项目能够如期交付。

信诚证券联席董事张智威形容，国家救楼市政策如要行业「食药」般，多次提出下效果会越来越小，并指从主要内房股中海外走势看，国家再次出招后，其反弹走势已低于上一浪；另「北上广深」四个一线城市于刺激措施公布后的周末，楼市更录价量齐跌，反映市场对扶持政策持观望，暂未见举措可中长线带动板块及大市。

他并提出，如要选业内稳阵之选，当为国企内房；若投资者「艺高胆大」则可走偏锋短炒恒大（3333）及碧桂园（2007），但要控制注码。

英皇资本财富管理方案研究总监陈锦兴指出，于内房刺激政策出台及板块当炒下，仍建议以业务较稳阵的大型国营内房为主，因多数内房仍陷债务危机或面临破产，即使受惠政策气氛获资金短炒，企业真正价值仍难评估，板块波幅仍大。

他亦强调，上周弱势内房炒上的原因之一为融创（1918）短线狂飙下，吸引资金追入其他低残内房，惟整体行业基本面实当未稳固。

民企内房中，陈锦兴表示龙湖基本面稳健，较保守的投资者可吼中长线，又指集团中期录盈利，并保持买地步伐，而销售即使下跌但幅度可接受，加上外债及杠杆水平低，违约机会较少，除非销售受压致其面临债务风险，但近期同业债务问题趋缓，龙湖的相关忧虑更偏低。国企内房方面，陈锦兴倾向于越秀，因其销售表现佳，旗下物业集中于一二线城市，销售有把握下令债务压力较低。

专家：物管股交到功课

至于内房产业链中，陈锦兴指物管股表现其实交到功课，行业并具高现金流及轻资产的优点，但需留意内房母企或将旗下物管配股的问题。策略上，由于物管股风险相对内房为低，建议个别股份可部署追落后，吁留意融创服务（1516），因其有能力派发特别息可成为动力。

受惠刺激政策出台，水泥股作为内房产业链之一，上周一一度受捧。板块中，海螺水泥（914）近日走势偏强，张智威指反映资金作出配置，建议可待回调至20.5元吸纳。陈锦兴表示，水泥股有企稳情况，但后市仍要观望第三及第四季水泥价格及国家经济走向。至产业链下游的家电股中，海尔智家（6690）近期向好，陈锦兴认为其上半年业绩对办，海外业务表现不俗，可成上升动力，吁于24元吸纳，若突破约26元附近阻力，可上望28元。

精选内房概念股

龙湖息高具防守性

龙湖集团（960）作为民营内房龙头于业内表现稳健，在内地楼市信心欠佳下，集团上半年仍实现约985亿元（人民币，下同）的签约额，按年增长14.8%。龙湖管理层表示，全年会提供超过3200亿元的可供货源，今年新项目的去化率为70%。此外，集团于本月初发行中期票据，集资11亿元，相信有助于其保持平稳拿地节奏及稳健业务表现。估值上，龙湖预测市盈率约4.7倍，处吸引水平，且息率逾7厘，于现市况具一定防守性，具业务支持下可考虑趁低收集。

截至今年6月底止中期，龙湖纯利80.58亿元，按年升7.7%；营业额620.44亿元，按年跌34.6%。富瑞指出，龙湖上半年核心溢利66亿元，按年微升0.6%，符预期，虽然交付量减少，但部分被租金增长及节省行政开支所抵销；派息比率维持30%的稳定水平，资产负债表维持健康，净负债比率57%。在整体楼市疲弱下，相关因素可成保护公司的屏障，虽降目标价至25港元，但仍予「买入」评级。

越地发展前景理想

越秀地产（123）于4月公布供股，一度震散其股价，但由于公司基本面稳，以及具国企母公司支持有利融资，带动股价于下半年回勇并重越9元供股价之上。越秀地产上周更公布，今年首8月合同销售额破千亿元（人民币，下同），至1019.6亿元，按年升约62%，完成全年目标77.2%。集团于上半年完成供股集资，可为其提供更稳健资本水平，于同业面对债务困扰下，能以较佳价提升土储，发展前景理想，可部署逢回收集。

今年上半年，越秀营业额320.95亿元，按年升2.6%；纯利21.77亿元，按年升27.5%。花旗表示，看好集团销售增长向好，土地储备丰富，并拥有创纪录的现金水平，上半年销情乐观，下半年有更大灵活性去追求更高的利润率，预料全年合约销售额将增长28%，而核心城市优质项目渗透率并将提升，确认其为该行首选股份，将目标价从13.36元上调至13.6元，评级「买入」。

中海物业绩佳看俏

中央推连番救楼市政策，对今年余下时间的内房销售成效如何，仍有等观望。不过，按中期业绩看，属发展商旗下的物管企业多交出标青成绩表，反映行业基本面较佳。其中中海外（688）旗下中海物业（2669）半年多赚39.2%至7.25亿元，绩后获市场普遍唱好，加上其股价大致于年内高位徘徊，反映其于物管业内资金避难所的角色，内房行业前景尚未明朗下，或可维持高位反复，不妨多望两眼。

中海物业上半年所管理的建筑面积，较去年年底升13.4%至3.63亿平方米，其中新增项目之74.5%来自独立第三方，相关合约额为17.82亿元。美银指出，虽然行业竞争激烈，但中海物业的第三方业务扩张步伐依然稳健，上半年新签约面积按年增长41%，有望实现2020至2025年期间的30%新区域复合年均增长率目标，上调目标价至12.9元，看好利润增长趋势，并重申「买入」评级。

融创服务派特息可吼

融创服务（1516）近日受惠母企融创中国（1918）急涨而走高，9月内累涨14.29%，技术上并收复所有平均线。受累行业气氛偏淡，民营物管股今年股价大多受压，但实际上融创服务上半年亏转盈赚3.4亿元人民币，在8月底公布业绩后已重拾上升势头。此外，公司并宣布建议派付特别息每股最多23.5仙，料可推动其短线续添活力，可吼实。

汇证于融创服务绩后指，公司仍在消化来自关联方的压力，但已见改善迹象，在营运效率提高及稳定的每股盈利推动下，管理层料全年核心利润将实现单位数百分比增长，该行基于将公司2023至25年盈测下调13%至16%，目标价由3.2元下调至2.5元，但在该股连日走高下已升穿此目标价，评级则重申「持有」。

润地资产表现稳健

内房所面对债务问题严峻，但具国企背景的内房资产负债表现仍稳健，龙头之一的华润置地（1109）除上半年多赚近30%外，截至6月底止净有息负债率较2022年底降10.3个百分点至28.5%，加权平均债务融资成本较2022年底降19点子至3.56%，更为近10年新低。集团下半年总可售货源达到3859亿元（人民币，下同），并集中于一二线城市，预期配合国家刺激楼市政策，将续交出亮丽业绩，可趁近日冲高回调下分注吸。

大摩称，润地上半年业绩强劲，核心盈利按年增长11%，超过市场预期，并认为集团今年收入及盈利可见度强劲，料下半年合同销售按年增长逾10%至3350亿元，主要受惠下半年优质可售资源达3860亿元；核心盈测按年增长5%至10%，受惠下半年将实现未入帐销售额1940亿元，开发毛利率恢复至超过20%，相对于上半年为17%，以及经常性收入料按年增长20%至25%，予目标价48.6元，评级「增持」。

财金解码 记者 苏子进