子非鱼 - 非住宅物业市场（五）｜非鱼论市
对于工商物业按揭，银行近日在估价和按揭成数采取极保守态度，力保物业在扣除按揭后的净资产值维持在高水平。将来若业主断供而需要收楼拍卖时，银行确保能取回按揭贷款。
除此之外，早前有部分银行的新批工商物业按揭计划，取消最优惠利率（P）减的减锁息上限，直接以H按拆息加一定利率计算。如此一来，控制好贷款额力保不失、亦在利率上站在必赚局面，银行才放心继续承按工商物业。
车位有分独立业权和附属于住宅，即所谓的连契车位。如住宅要申请楼按，本质上就已连同车位一起计价，并成为一整个抵押品，没有分车位或住宅各自借了多少按揭，所有条款跟住宅按揭一样。
独立业权车位按揭有2种做法，如车位单独承造按揭，制度上、包括按揭成数及压测等，都与工商物业接近，而利率上一般会比住宅差但比工商舖优惠，年期方面，一般最高承造15年按揭。
假如想将独立业权车位跟住宅一同承按，把2个按揭捆绑在一起，就会跟住宅按揭睇齐，但仍须符合一定条款。首先车位必定要与住宅位于同一屋苑，而住宅与车位两者都不能出租，譬如住宅自用、车位出租的话，而就必须分开申请按揭，住宅部分才能申请5成或以上按揭。
无论是新买或转按，都可以把独立业权车位跟住宅一同承按。转按的申请相对简单，无论车位或住宅当时有否按揭或在各自在不同银行承按中，都可以一同转按到新银行。
新买的个案，个别银行做法有所不同，以较常见的先买住宅后买车位为例，有些银行接受住宅已经成交并承按中，后来才购买车位并申请上会，都可以与住宅楼按捆绑。不过大部分银行，都只接受两者都未成交，在成交日同时上会。如属于同时上会的个案，甚至用两者合起来的成交价，申请高成数按揭。
车位与住宅一同上会，车位按揭变相由最高6成大增至高成数按揭（最高9成），同时亦可享30年按揭还款期及住宅同样低的按揭息率，亦会有相当丰厚现金回赠。不过由于2个按揭捆绑在一起，假如业主想卖掉其中一方，就必须要赎回另一方按揭。譬如卖走车位的话，业主就必须要赎回住宅按揭。当然在赎回时都可同时申请转按，不一定要真金白银先行赎回住宅按揭，时间及手续上与一般转按差异不大。
估价方面，除非拆售的停车场，一般旧屋苑车位成交相当疏落，估价行参考性不高，不过由于价码低，如新买车位不是与最近期成交价差太远，一般都能估到价。
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