子非鱼 - 非住宅物业市场（四）｜非鱼论市
置业少不免要做按揭，按揭制度、银行和估价行对物业市场的取态就变得关键了。非住宅按揭成数在2020年8月由最高4成上调至5成，并在刚刚7月初跟住宅放宽按揭时进一步放宽，非住宅物业最新可借最高6成按揭。
在疫情期间，工商业经历了一段相当艰难的日子，工商物业的需求亦大幅下降，按揭放宽措施并未能刺激成交和托市。在过去十多年，楼市气氛一片欢天喜地，在低息环境下，银行本着「有契在手」，楼按风险低，无论是住宅或非住宅按揭一律大小通吃。非住宅物业按揭计划，在最优惠的时候，利率甚至跟住宅看齐，分别只是回赠较低甚至不提供回赠。
可是，近一年多来，过往批核工商物业甚松手的银行，纷纷收紧按揭申请条款。现时，为非住宅物业提供H-plan的银行几乎绝迹，而提供的P-Plan息率，由过往跟住宅睇齐，现时已普遍比住宅息率高约1厘，有些甚至采用P至P+1%定价。
签临约前先估价免招损
另外，部分银行对于物业质素的要求亦大幅调高，例如只接受街舖而不接受商场、楼上舖，商厦只接受甲/乙级写字楼而不接受丙级写字楼等。对楼龄较大，例如超过35年楼龄的非住宅物业，提供的按揭年期或条款都较为手紧等等。
以上种种都与物业质素有关，而影响最广是估价及按揭成数。若是新买物业，假如估价不足，买家便需为不足部分抬钱上会。譬如新买1000万元的写字楼自用，原本以为最高可借6成即600万元，但估价行最终只估到850万元的话，银行就最高只会借出510万元，即业主需要缴付490万元、接近楼价5成的首期成交。有些情况，例如估价比成交价高或低超过20%，银行甚至不会批出按揭。以近日收到新买非住宅按揭查询时，笔者都会建议在签临约前，先进行估价以作出预算。
工商物业转按套现不易
至于转按方面，政府在疫情下放宽按揭成数，似乎是想让持有工商物业的商家套现备用或应急，不过银行的取态却相对保守。由于转按物业只会基于估价报告作出估价，非住宅物业的成交密度本来就已经低，在低迷的楼市下，可供参考的成交更少之又少，估价行的估价就更倾向保守了。另外，部分银行干脆不接受套现申请，在新按揭计划息率调升的环境下，客户更不会进行转按了。
因此，即使是数年前申请4成按揭的工商物业，最新的按揭成数虽已放宽至6成，如楼价不变，最高贷款额理应多出50%。可是估价下跌、加上银行本身不愿批足成数，工商物业持有人想进行套现亦非易事。
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
