放宽按揭系列(3) – 高回赠令转按诱因增大
政府放宽按揭成数后，供楼人士在转按方面有更大弹性，有助他们因应不同需要申请转按。市场上有不同转按需求，包括由现有高息贷款转至银行低息按揭，例如本栏已提及用家希望转走已快届满低息蜜月期的发展商按揭，又或转走财务公司高息楼按，另外是转按兼物业套现、甩按保、甩担保人、延长还款期等，当中亦连带一项诱因推动转按增加，今年银行先后提高按揭回赠金额，吸引用家转按兼同步赚取可观回赠，故此近月转按宗数录得明显强劲升幅。
近月转按宗数劲升
用家只要仔细计计数，或会发现即使现时新造按息稍高于原有供楼息率，转按后亦分分钟赚得更多更着数。以$500万尚余按揭额平手转按为例，若转按后按息由现时之3.375%升至3.625% （由H按封顶息P减2.5%转为P减2.25%；P现为5.875%），利息虽上升0.25厘，每年利息多出约12,500元，但转按后银行提供现金回赠高达2.8%或以上，即约$14万，扣除转按律师费（约8,000元计）及两年罚息期即捆绑期内多出的利息约25,000元后，仍有高达107,000元回赠金额。当然，按揭供楼期可长达30年，而并非罚息期之两年，但擅于灵活运用按揭计划的用家会选择先透过转按赚得可观回赠，两年罚息捆绑期后再转按又或作其他安排。
由于息率已近见顶，未来按息向下的机会大于向上，罚息期过后可留意届时市场按揭优惠是否转按好时机，很多时当银行楼按取态积极，总会有积极性大的银行愿意提供更佳的转按息率及优惠。不过，笔者仍要提醒用家，始终没人可掌握未来按息水平及优惠，故此用家仍应就未来存在不确定性作衡量。
用家宜衡量未来不确定因素
既然平手转按亦具吸引力，用家若有不同转按需求，在兼得银行高回赠及放宽按揭提高转按成数两点推动下，转按诱因已加大。然而，若然银行估值下跌，若想转按仍需看看因应现有估值之实质可造按揭金额是否足够，不过，由于按揭成数已放宽上调，转按又或转按兼套现的水位便提高了。
举例，买家两年前购入一个1,500万元之单位，当时于银行承造5成按揭，现时按揭余额约710万元、物业现值约1400万元，7月7日放宽按揭前，若转按之金额仅达700万元，基本上仍要多补10万元才可转按，现时则可提高按揭成数至7成，可造按揭金额达980万元，换言之，用家可考虑平手转按又或转按兼套现高达270万元。用家应计算自身供款能力，并衡量套现金额的借贷成本。
中原按揭经纪董事总经理王美凤
2023年8月21日
