中肯评论楼市 不可语出惊人
日前笔者发表楼市于3年内皆亏损的言论，引来坊间不少批评：「香港楼市坚如磐石，怎么可能3年内卖出都亏损？作为楼市评论员，不要语不惊人誓不休。」
读者的批评非常好，这让我又有解释的机会，笔者从事地产相关行业近38年，一直在思考如何做好楼市评论者的角色，如实反映市况。众所周知，报章媒体上的楼市专家多数是地产界或相关人士，大家潜意识里较为唱好楼市，也是无可厚非，至于读者，便要自己作分析了。
可是问题来了，专家们为楼市隐恶扬善，于是连成交量长期是30年前的一半也不敢讲。大家有没有认真想过，今天这样的成交量是甚么概念，对各行各业带来甚么样的影响？各位须知道，财金官员可能上任不久，他们需要了解地产行情，或许都会看专家们的评论文章，既然文章都唱好，那楼市便是好，减辣自然也就「冇得倾」啦。
楼市3年内只输不赢真实存在
笔者认为无论是港府官员还是市民大众，都应该接收真实讯息，更加清楚地产市道，正如本文的焦点，楼市3年内皆亏损的故事是真实存在的。在2020年以后的3年内，以1,000万元买进一个住宅物业，支付印花税、佣金、律师费、装修费以及按揭费等等，总成本大约是1,100万元，3年之内卖楼必须支付额外印花税（SSD)，即由100万至200万元不等，假如在这段时间内卖楼，就需要将价格提高大约3成才能打和，楼价有可能卖到1,200多万元至1,300万元以上吗？
答案当然是不可能，以近年楼市处于下跌的状况来衡量，3年内买进的物业帐面几乎都亏损，更何况成本是要加上印花税和各项支出的。日前香港银行再次加息，直接增加供楼负担，进一步冲击疲弱的物业市道，加上大量新盘堆积如山，地产商去库存沽压沉重，减价促销已是唯一选择。
人们常说要「打破楼市只升不跌的神话！」此话犹在耳边，今天我们已在讨论楼价将要跌多少，将会跌多久。楼价下调似乎又符合当局的期望，正如财政司司长陈茂波所言，今天的楼价在首置者眼中仍然偏高，港府需要优先照顾他们的买楼需求。不过，即使是03年沙士期间，楼价累跌6、7成，用家仍然不敢入市，他们害怕低处未算低。
香港专业地产商会会长蔡志忠
2023年8月9日
