优化收地程序 加快发展与补偿
上期专栏简介了立法会刚刚三读通过的《2022年发展（城市规划、土地及工程）（杂项修订）条例草案》，有关精简城市规划、填海造地，以及推展铁路、道路等基建工程的法定程序的内容，目的是加快和优化香港的发展建设项目，减少公私营业界不必要地虚耗时间与资源。草案的另一组建议，是理顺现行的收地、补偿及相关土地的发展流程，希望在加强保障原有业权人权益的同时，亦能善用有关已收回土地作社会需要的公共用途。在审议草案时，部分建议引起了一定争议，政府因而作出修订以回应有关关注和意见。
根据现行《收回土地条例》及《土地征用（管有业权）条例》，政府在依法作出补偿下，有权收回私人土地作「公共用途（public purpose）」。政府在收回土地时，一般会清楚说明（并通过分区规划大纲图订明）将来会用作发展哪些具体的公共用途，例如兴建道路、学校、医院、体育馆等社区设施或休憩用地。
草案原建议授权政府当局，将原已收回作某类指定公共用途的土地，因应社会需求或其他因素的改变，可以不经现有程序，永久改作另一种公共用途。例如因适龄学童减少，将部分原定用于兴建学校而强制收回的土地，改作其他更切合社区需要的用途，包括公园、老人院或公众停车场等。有关建议看似相当合理，事实上在一些于不同年代进行收地的新旧发展区，都曾经出现类似的讨论和诉求。
草案有助善用土地资源
不过，亦有不少人质疑，政府在完成收地后才改变具体用途，似乎有欺骗土地原有业权人与居民之嫌，以至会否抵触《基本法》内有关保护私有财产的规定。部分人更担心，政府会否滥用有关权力，变相绕过正常收地所需的法定程序，将一些本来属于私人拥有的土地，以大部分市民都支持的公共用途强制收回，之后却迅速改为兴建垃圾站、污水厂或骨灰龛场等具争议的用途，令市民丧失提出意见和反对的机会。政府考虑了有关意见，并衡量到需要动用该项权力的机会其实极低，最后决定从善如流，提出修正案删除相关条文。
除了永久改变土地用途，草案亦建议授权政府当局，可以临时性、短期性地，将已收回土地改作另一公共用途，例如用作临时停车场或兴建过渡性房屋等。大多数议员都支持有关建议，认为有助善用土地资源，但同时担心相关临时安排会否不断延长，变成近乎永久，令居民迟迟未能享受到原定兴建的公共设施。
避免珍贵土地长期闲置
为了释除疑虑，政府承诺透过行政指引规管有关临时用途的使用，包括必须经由相关政策局或部门的最高级官员、即常任秘书长或署长的批准，而且首次准许只可为期三年，之后经相关授权官员考虑后批准延续，每次最多亦只能续期两年。
有关收地程序的另一项争议，是政府就尚未支付的收地补偿金的利息计算方法。现行的利息水平（约每年0.01厘）获公认为过低，草案建议将相关利率调高至相当于期内的银行同业拆息（HIBOR），部分议员认为仍属偏低，要求再提高至最优惠利率加1厘（P+1）。但其实最多业权人与业界人士要求的，是政府应尽快完成相关的业权核实程序，尽早向所有合资格人士发放其应得的补偿，而并非要等到政府完全、百分百满意业权全无瑕疵，才正式发放补偿及支付利息。
早于今次修例工作开始前，笔者已多次向政府反映有关问题。就此，地政总署正着手优化相关业权核实工作，包括制订公开作业指引，研究为当中的主要流程订立目标时限，以及考虑在业权状况未百分百满意之下，亦可先行酌量发放部分补偿。笔者期望有关工作可加快，以及提高整个收地补偿程序的透明度和可确定性。
其实上述三项收地程序问题是一脉相承的。如果政府在当初收地已谂清谂楚，做好规划，收地后又尽快向受影响人士依法发放补偿，并尽早落实和启动原定的发展计划，就根本不存在有关的用途改动和补偿利息争议。说到底，政府在规划、咨询、收地、补偿，以至个别发展项目的招标和实际施工，每一个环节都需要提效提速，这样方能切实加快香港的发展速度，增加土地及房屋供应，避免将珍贵的土地资源长期闲置，让市民能尽早享受到、感受到收地发展所带来的益处和成果。
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨
2023年8月4日
