活化居二市场方向正确
金管局日前宣布放宽按揭成数限制协助市民换楼，但未补地价居屋的业主及有意购买该等二手居屋的市民并未能受惠，于是多位议员参与的立法会「G19」于上星期擧行了「活化居屋二手市场交易新建议」记者会，并公布对「活化居屋二手交易」的共同倡议。他们建议将担保期延长至60年，此举是可以活化到居屋第二市场的潜在供应达30万个单位！笔者是十分同意，也认为议员了解市场非常准确！反映新一届议员的确是接地气能掌握到民情。
建议书指出，目前约35.2万个居屋单位中，有31.3万个(89%)楼龄达20年以上，当中31年或以上的更占4成！面对楼龄较高的居屋单位，因为现时房委会为居屋单位提供的按揭保证期只是「30年减楼龄」政策，令大部分单位因为老化而未能获得合理按揭，更多的是出现无法批核，部分准买家尤其是年轻人根本无法承担极之高昂的首期金额，遑论紧接一连串的律师费、印花税、地产代理佣金等等。
有关的按揭贷款保证期由首次转让起计最长为30年，即是说楼龄愈高，供款期就愈短，令到每月供款额都非常之高！如果心仪居屋的楼龄超过20年，部分银行不批出合理的按揭年期(如：20年或以上)。当楼龄超过20年，银行会因应按揭保证期「30年减楼龄」缩短还款年期，令到部分基层的准买家因而无法承担高昂的首期和供款金额，又或者收入未能符合压力测试，从而令整个居屋第二市场接近冰封。
我们看看居屋第二市场的数据，的确是出现结构性的收缩现象，「白居二」申请宗数甚高，显示需求甚为殷切，但是成功交易个案极低，其中以「白居二2020」申请宗数高达117000宗，而配额数目为4500个，但成交宗数仅达2100宗，成功率只得47%，有超过半数「中签」者，最终未有认购到单位，若果情况持续，未补地价的二手居屋单位将失去作为房屋供应的主要来源之一。
房策低效率这个是大问题，无论什么原因政府都有责任去提高效率，有需求但未能准确配对不是一个理想的情况，政府不应该容许二手转流率低这个情况出现，这会令政府只能依赖不停增拨资源觅地兴建公屋解决问题，这个不是一个正确的方向，亦会令到香港的房屋政策在理财上及富户问题也永无止境地不理想发展。
祥益地产总裁汪敦敬
2023年7月26日
