私人参建助提速 提高诱因增建屋
政府强调已觅得足够用地，满足未来十年的公私营房屋需求，但实际落成量却仍是「头轻尾重」，导致公屋轮候时间难以迅速回落，各类资助出售房屋长期一屋难求。政府加快建屋困难重重，原因之一是建造业界面对人手短缺。就此政府日前宣布推出「行业输入劳工计划」，包括为建造业输入最多1.2万名外劳，以解业界的燃眉之急。
另一原因是负责规划、设计及监督相关公营房屋项目的部门和机构，亦同样面对一定程度的人手不足。加上政府内部规条多、手续烦，不同部门之间的沟通协调欠理想等，限制了公营房屋的推展速度和综合产能。加快及增加建屋量的方法之一，是善用私人市场力量和公私营合作模式。
香港于70年代首次推出居者有其屋计划，便已同步引入私人参建模式。首两个落成的私人参建项目为油塘中心及屯门置乐花园，当年推出录得高达38倍超额认购，反观同期由房委会及房屋署自行兴建的居屋项目，超额认购比率一般只有个位数，反映公众对于由私人发展商设计及兴建的楼宇颇有信心。总计历年来的私人参建居屋项目有近50个，绝大部分都质素良好，设计各具特色，深受市民欢迎。直至2002年政府因楼市下滑而宣布停建及停售居屋，私人参建计划才同步叫停。
故此，房屋局日前公布的私人兴建资助出售房屋先导计划「乐建居」，概念上其实并非全新事物，但当局亦有根据过往经验和近年的市场变化，对私人参建的模式和条款作出多项调整，以充分利用发展商在建设速度、市场触觉、多元设计及优质用料等方面的优势，同时有效保障纳税人和楼宇买家的利益。
先谈较传统，由发展商竞投政府土地再建屋发售的模式。政府首先会推出三幅地皮作试验，其中两幅分别位于柴湾及东涌，合共提供约2300个单位。当中7成规定为实用面积不少于375平方呎的中至大型单位，细单位面积亦不得少于280平方呎，以免像某些私楼项目般出现大量「纳米」单位。但当局不会对其屋苑布局、楼宇设计、单位间隔或装修用料等作过度规管，让发展商发挥创意，改善近年的新居屋单位被指缺乏特色，设计与质素与出租公屋全无差别的问题。
此外，有别于过往的私人参建居屋，「乐建居」将不设政府「包底」回购机制。发展商为了尽快售出所有单位让资金回笼，自然要确保其设计与质素有一定水平，不会将货就价或刻意拖慢施工。当局又规定「乐建居」单位的售价为市价的六五折，折扣率略低于最近几期的居屋，但发展商必须在指定的较短时间内一次过放售所有单位，不能「唧牙膏式」分批加价推售。
至于何谓「市价」，将由发展商提出建议，房屋局把关审批。笔者认为有关市价厘订机制必须公道、清晰和透明，避免政府被人「揾笨」，但同时也要避免发展商觉得自己会被政府「揾笨」，这样才能吸引更多优质的发展商参与。
「乐建居」还设有另一种模式，由发展商申请改划私人土地作住宅用途，用于兴建资助出售房屋单位。政府在计算住宅部分的补地价金额时，只会向发展商收取市值地价的三分之一，非住宅部分（例如商场）就收回十足的市价。至於单位售价则同为市价的六五折。
政府希望通过这种新合作模式，不仅借助发展商的建屋力量，还希望善用其下土地作公营房屋用途。有业界人士反映，该模式下发展商承受的风险较大，诱因却不足，尤其在现时至未来几年的可见市况和高昂建筑成本下，除非地皮位置相当优越，否则发展商在补地价时省下的三分二地价，很可能弥补不到单位出售时少收的三成半呎价，令他们得不偿失，不如将土地留作兴建私楼或其他发展。
当然，发展商还须考虑，假设他们并非透过「乐建居」计划来申请改划有关土地，政府便未必愿意提供周边的基建及社区配套设施，城规会亦未必会批准有关改划申请，或者即使批准改划，其核准地积比也可能会大减。
「乐建居」是个先导计划，希望政府会因应市场反应及实践情况不断优化，做到「七一讲话」强调的「将有为政府同高效市场更好结合起来」，为市民提速、提效、提量、提质觅地建屋。
2023年6月19日
