解构医管局员工置业贷款
配合政府挽留人才方针，医管局于去年底推出全新版本的员工置业贷款计划，据悉计划反应不俗，预计将于今年6月起陆续发出原则上批准书（AIP），市场预期可为楼市添加一批购买力，这个计划的吸引力是甚么呢？用家需要注意哪些地方？
医管局员工置业贷款计划的亮点是息率优惠及高成数按揭配套，帮助员工上车置业又或转按悭息，计划当中，医管局为员工贷款补贴上限3%之年利率，实际按息可低至1%，明显低于市场按息现主要为3.5%；计划设有贷款额上限为48倍基本月薪或600万（以低者为准），员工可再向指定银行申请按揭贷款，员工置业贷款及银行按揭总额可高达楼价的90%，换句话说，员工可透过这个贷款计划获得高达9成低息按揭，当中毋须支付按揭保费。
须留意按息计算方法
低至1%按息固然吸引，但用家需留意按息计算方法，以了解当息率升跌时对于供款负担的变化。医管局员工贷款的按息由当局厘定，当息率不高于4厘时，因有当局补贴3厘利息，员工只需支付1厘按息，当息率高于4厘，员工便需支付有关按息与3厘利率的息差。以当局文件提出的例子看看，例子指出按息为HIBOR+1.55%，锁息上限以最优惠利率P现为6%计算，以近期1个月HIBOR（5月24日）回升至约4.38%计，按息为5.93%，减去补贴之3%年利率，员工需付的实际按息便是2.93%。
留意，虽然医管局员工贷款的按息较低，但由于按揭年期上限为20年，较银行按揭可长达30年为短，故此有关月供金额可能会较大；员工贷款加上银行按揭的每月总供楼金额有可能还比一般按揭多一点，故此员工应先行计算自身供款能力是否足够。例如月薪60000的医护人员购买一个650万单位，申请员工贷款高达48倍月薪共288万，另申请银行按揭297万，总贷款额高达9成按揭共585万，按照以上提及例子HIBOR+1.55%减3%按息补贴以及银行按息约3.5%计算，合共月供约29208，多于可长达30年还款期之一般银行按揭月供约26269，但由于按息较低，按揭利息支出则减少8%。
上述提及员工贷款的年期上限为20年，当中亦视乎员工是否已接近退休年龄再作计算，事实上，银行按揭亦视乎借款人年龄及物业楼龄去衡量按揭年期是否可批足30年。由于推出医管局员工置业贷款计划的原意是希望挽留人才，故此当中含有聘用期承诺不少于5年，违反承诺将会收取约2%贷款额的行政费用。有关计划原则上是希望协助员工可拥有自住物业，故此物业作为自住用途是基本条件，而准备透过此计划换楼又或转按悭息员工亦可同步申请，但转按不可涉及套现。
2023年5月29日
