供应短加长减 发展商先求量再求价
上星期已经提到，近两、三年是新楼落成的高峰期，按差饷物业估价署早前发表《香港物业报告2023》初步统计数字，去年即2022年新楼落成量已高达21170伙，尽管当中大部分已透过预售售出，而即使今年的新楼落成量会稍为回落至19950伙，但保守估计目前在售中的现楼货尾单位亦多达1万伙以上，创近15年来新高水平。
此外接政府的估算，明年的私人住宅的新楼落成量将更加惊人，预测落成量将高达26970伙，换言之连同去年的新楼落成量，在2022至2024年间的3年内总体的落成量已超越6.8万伙，平均每年多达约22700伙新楼落成，但若果以去年的新楼销售仅约1万伙来看，总体现楼货尾数量自然大幅增加。
不过另一方面如果按去年10月发表的《长远房屋策略报告2022年周年进度报告》的数字来看，未来私人住宅的落成将出现严重的「短加长减」现象，由于未来十年私人住宅供应仅12.9万伙计算，换言之平均每年只需12900伙，按估算如果未来五年私人住宅供应(即2023-24至2027-28年度)是7.2万伙，平均每年供应将会减至14400伙，按这样推算，由于今、明两年的新楼落成量已接近4.7万伙，换言之估算于2025年以后，新楼落成量将大幅回落，回落幅度或会相当显著。
当然楼市的走向不断在变，发展商亦会因应市况调节建屋步伐，因此要估算五年后的私人住宅供应，基本上已经接近不可能，十年后的私人住宅供应推算向来只属于参考作用，不过从现市况来看，相信未来五至十年私人住宅供应确实会出现「短加长减」的现象。
无可否认，近期推售的新盘中，发展商亦大多倾向选取「先求量、后求价」的推售策略，加价幅度亦相对较以往审慎，加上去年整体楼价亦出现整固，近期亦有发展商实行减价促销，当然每个发展商有不同的推售策略，亦需视乎每个项目提供的单位总数及同区供应的情况，相信在部分新盘供应较多的区份，发展商有可能会采取先求量，之后再视乎销情而逐步加价。
2023年4月12日
