新常态下的息口策略
上星期撰写文章分享了笔者认为很多人对香港联系汇率的误解之处，对有关机制理解错误会误判息口风险而损失机会成本（买和不买的风险），本文想直接讲解有关息口在投资上的运用，很多人在投资方面都是被主流传媒带着走，但实际上香港仍然是在低息期中，虽然我们面对美国加息的挑战，不过处于低息这点是仍然未变的！当然，笔者强调加息是严肃的风险，我们必须要小心处理的，但是如何配合环境运用才是决定实际息口风险高低的关键。
评论员是有责任去反映现实的，很多时我们都会指出政府可以做得更加好的地方，但我们更应该赞赏政府已经做得好的地方！本港的金融环境是值得大赞香港特区政府的，但偏偏很少人去提，香港的通胀是出奇地低的！在现在的乱世是做得很好的！而息口实际其实都非常之低，息口高低是在乎负担能力与其他金融条件的互相配合！以及正确部署下的实质风险！
香港实际银行按揭息口在执笔的时候是3.375厘，但是对比最新通胀率1.7%及今年经济增长预期介乎3.5%至5.5%，我们仍在一个很好的处境，现在实际付息和收租回报率比较，私楼细单位收租回报率是2.8%，两者只是十分少的分别！即是说供楼只是一般租客负担增加不太多就可以供得起物业，这和我们年轻时候5%收租回报率，但供楼息口很多时是15%以上，现在这个处境是轻松得多！我们年轻时买楼付首期容易，很多人都是买得起楼，却供不起楼！
更神奇就是香港今天竟出现定期息口高于按揭实际息口的情况，最新银行12个月定存息口可做到3.5%至3.9%，高于实际按息3.375厘，向银行借钱竟然低过银行的定期存款息口，这是完全突破了传统逻辑的。笔者曾经问过从事银行业的朋友为何存款息口有时候会高于按揭息口？其表示因为现在的金融产品很多，银行可以用其他金融产品获利而给予高息，我觉得由银行去承担现在复杂的金融产品市场风险，那我们定期存户收取高息是相当理想的情况！对正在租楼的人来说，这是一个好的处境。不过，不要忘记大多数时候租金都是向上升的，很大机会租客交租金的租约是不会一份比一份微升，但供楼就会息除本减，即是说其实很多时供楼业主是会愈供愈轻松的，这是截然不同的路。
在投资者来说，现在亦是一个很好的处境，只要不用高杠杆，用中或低杠杆的话，很大机会手头上享受的定期收益份量是会与其银行借贷相若，即是说如果适当将杠杆的份量配合存款的份量的话，我们可以两者套戥到其风险极低近乎零。当然在这几年动荡环境，我们会发觉住宅楼宇的风险其实很低，根据差估署指数，香港住宅楼价是比最高的时候曾经下跌约16%，但现在部份板块已经是回升了5%至10%左右，笔者认为这也是一个很理想的情况，过去混乱的金融环境，我们曾几何时会见到无论股票或者商舖都出现需要投资者补仓的情况，但是住宅补仓的机会就很低了，这个亦是投资住宅得天独厚之处。
2023年4月4日
