子非鱼 - 谈公私营房屋用地政策｜非鱼论市
子非鱼
2023-02-17 00:00 HKT
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政府于2018年改革新批住宅用地的公私营比例，由公、私营住宅比例6：4改为7：3。当年社会意见都说远水不能救近火，说着说着4年过去了，改革后的第一批土地应差不多已落成。
这些重大的政策究竟带来多少改变，其实没有科学的验证方法，皆因没有一个不进行改革、存在于另一平行时空的香港可以比较。不过，笔者一直认为，公、私营房屋比例并不能带来太大改变，能改变高楼价的只有总土地供应量。
「朝三暮四」这成语不少人都听过，一般用以形容某人的爱好或决策反复无常，短时间内作出改变。如翻查典故，朝三暮四的故事大致如下：话说当年宋国的老翁狙公在家中养了一批猕猴，但日渐发觉喂养的开支太大，于是向猕猴建议限制食量，每天早上给牠们3颗橡实、晚上给4颗。猕猴认为份量太少了，狙公再建议早上给猕猴4颗橡实、晚上给3颗，猕猴们听到早上增加一颗橡实就满意接受了。
朝三暮四的故事原本没有形容一个人反复无常的意思，而是在总供应量不变的情况下，将资源调配并重新演绎的手段。当放眼在公私营房屋6：4比转成7：3比的政策上，土地总供应没增加的情况下，调配公私营房屋比例有没有实质作用呢？
就此，小巿民与投资者的看法原来也大相迳庭。一般巿民可能在想「多点公屋供应，上楼了就可以减少租金开支」，投资者则想「私楼供应少了，物以罕为贵，楼价自然会升值」。
增土地供应解决楼价问题
公营房屋供应增加，可以令原本租住在细私楼甚至㓥房的租户迁出，这类单位的租金自然会下调，即使未能上楼的租户也能受惠。当㓥房租值下调，会打消将单位改建成㓥房的投资意欲，这亦会回复中小型单位供应。一环扣一环下，无论大中细单位的租金都会下调。当租金下调，回报率下降，最终亦会令楼价下降。另一方面看，由于私楼供应下降，巿场上的买家或租客的选择少了，又会抢高现存单位的售价及租金。在总供应没大改变的情况下，以上两者的影响会互相抵销。
笔者一直相信，供求及回报率才是影响价值的核心因素。政策上，公营房屋的容许发展密度较高，假如最常见的中高密度新巿镇，地积比可以比私楼多30%。新批地6：4比转成7：3比，实际的总楼宇面积只增加约2.5%。公私营房屋7：3比的政策其实只是重复着朝三暮四的故事，并没有大幅增加总楼宇面积，要解决楼价问题，其实只有增加土地供应一途。
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这些重大的政策究竟带来多少改变，其实没有科学的验证方法，皆因没有一个不进行改革、存在于另一平行时空的香港可以比较。不过，笔者一直认为，公、私营房屋比例并不能带来太大改变，能改变高楼价的只有总土地供应量。
「朝三暮四」这成语不少人都听过，一般用以形容某人的爱好或决策反复无常，短时间内作出改变。如翻查典故，朝三暮四的故事大致如下：话说当年宋国的老翁狙公在家中养了一批猕猴，但日渐发觉喂养的开支太大，于是向猕猴建议限制食量，每天早上给牠们3颗橡实、晚上给4颗。猕猴认为份量太少了，狙公再建议早上给猕猴4颗橡实、晚上给3颗，猕猴们听到早上增加一颗橡实就满意接受了。
朝三暮四的故事原本没有形容一个人反复无常的意思，而是在总供应量不变的情况下，将资源调配并重新演绎的手段。当放眼在公私营房屋6：4比转成7：3比的政策上，土地总供应没增加的情况下，调配公私营房屋比例有没有实质作用呢？
就此，小巿民与投资者的看法原来也大相迳庭。一般巿民可能在想「多点公屋供应，上楼了就可以减少租金开支」，投资者则想「私楼供应少了，物以罕为贵，楼价自然会升值」。
增土地供应解决楼价问题
公营房屋供应增加，可以令原本租住在细私楼甚至㓥房的租户迁出，这类单位的租金自然会下调，即使未能上楼的租户也能受惠。当㓥房租值下调，会打消将单位改建成㓥房的投资意欲，这亦会回复中小型单位供应。一环扣一环下，无论大中细单位的租金都会下调。当租金下调，回报率下降，最终亦会令楼价下降。另一方面看，由于私楼供应下降，巿场上的买家或租客的选择少了，又会抢高现存单位的售价及租金。在总供应没大改变的情况下，以上两者的影响会互相抵销。
笔者一直相信，供求及回报率才是影响价值的核心因素。政策上，公营房屋的容许发展密度较高，假如最常见的中高密度新巿镇，地积比可以比私楼多30%。新批地6：4比转成7：3比，实际的总楼宇面积只增加约2.5%。公私营房屋7：3比的政策其实只是重复着朝三暮四的故事，并没有大幅增加总楼宇面积，要解决楼价问题，其实只有增加土地供应一途。
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